Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sản xây dựng là 200m². Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m². Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Giá trị còn lại của nhà ở của tài sản so sánh là:

Giá trị doanh nghiệp được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động thuần cho tỷ suất vốn hóa. Trong trường hợp này, giá trị doanh nghiệp = 20 tỷ đồng / 20% = 100 tỷ đồng.

Giá trị doanh nghiệp được tính bằng cách chia FCFF cho chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC). Trong trường hợp này, FCFF là 150 tỷ đồng và WACC là 20% (0.2). Vậy, giá trị doanh nghiệp = 150 / 0.2 = 750 tỷ đồng.

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến việc giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản (ví dụ, một phòng tắm trong một ngôi nhà) được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản, chứ không phải chi phí riêng lẻ của bộ phận đó. Do đó, đáp án D là chính xác nhất vì nó nhấn mạnh đến giá trị đóng góp (bao nhiêu giá trị) của một bộ phận vào giá trị toàn bộ tài sản.

Các đáp án khác không chính xác vì:
- A và B nói về sự thay đổi tỷ lệ hoặc lượng trong giá trị toàn bộ tài sản do sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận, điều này liên quan nhiều hơn đến nguyên tắc tăng giảm thu nhập biên (Increasing and Decreasing Returns) chứ không phải nguyên tắc đóng góp.
- C nói về tỷ lệ phần trăm đóng góp, điều này cũng không hoàn toàn chính xác vì nguyên tắc đóng góp tập trung vào giá trị chứ không phải tỷ lệ phần trăm.

Để giải quyết bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe: Đề bài cho đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2.

2. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe: Đơn giá đất ở hẻm gần bến xe thấp hơn 10% so với hẻm xa bến xe, nghĩa là đơn giá ở hẻm xa bến xe là 100 / (1 - 0.1) = 100/0.9 = 111.11 triệu đồng/m2 (xấp xỉ).

3. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe: Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe, tức là 100 * (1 + 0.5) = 100 * 1.5 = 150 triệu đồng/m2.

4. Tính tỷ lệ điều chỉnh: Vì bất động sản so sánh (100tr/m2) ở hẻm gần bến xe, còn bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường gần bến xe (150tr/m2), ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh.

5. Giá sau điều chỉnh: Ta cần tìm giá trị tương đương của bất động sản so sánh nếu nó nằm ở vị trí tương đương với bất động sản thẩm định. Trong trường hợp này, chúng ta cần điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để phản ánh giá trị của nó nếu nó ở mặt tiền đường gần bến xe. Vì mặt tiền đường gần bến xe có giá trị cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe, ta cần nhân đơn giá của bất động sản so sánh với 1.5: 100 * 1.5 = 150 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả này. Có vẻ như đề bài đang yêu cầu chúng ta tìm giá trị tương đương của bất động sản *so sánh* nếu nó nằm ở vị trí của bất động sản *thẩm định*.

Vì bất động sản so sánh nằm ở vị trí *kém* hơn (hẻm gần bến xe), ta cần điều chỉnh đơn giá của nó *tăng* lên để phản ánh giá trị *tương đương* ở vị trí tốt hơn (mặt tiền đường gần bến xe). Mức tăng đó là 50%, do đó giá sau điều chỉnh là: 100 * (1 + 0.5) = 150 triệu đồng/m2.

Nhưng đáp án này vẫn không khớp. Có lẽ ta cần xem xét kỹ hơn sự khác biệt giữa hẻm *gần* bến xe và hẻm *xa* bến xe. Thông tin này có thể ảnh hưởng đến việc điều chỉnh, nhưng vì thông tin không đầy đủ nên chúng ta không thể tính toán chính xác hơn.

XÉT lại, đề bài cho: "đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%". Do đó, ta phải điều chỉnh giá của BĐS so sánh (ở hẻm gần bến xe) sao cho tương đương với giá trị ở mặt tiền. Ta có công thức:

Giá sau điều chỉnh = Đơn giá BĐS so sánh * (1 + Mức chênh lệch).

Giá sau điều chỉnh = 100 * (1 + 0.5) = 150 triệu.

Nhưng đáp án vẫn không có. Có vẻ như đề bài hoặc các đáp án có vấn đề.

Tuy nhiên, nếu chúng ta coi như đề bài có một lỗi nhỏ và thực sự muốn hỏi là giá trị bất động sản thẩm định sau khi điều chỉnh về vị trí của bất động sản so sánh (tức là giảm 50% đơn giá), thì ta sẽ có: 150 * (1-0.5)=75. Và giá trị này lại không có trong các đáp án.

Nhưng xét đến các đáp án, có lẽ đáp án gần đúng nhất là C. 160 triệu đồng/m2, có thể do sai số làm tròn hoặc một yếu tố nào đó khác mà đề bài không nêu rõ.

Việc giải thích này chỉ mang tính tương đối và gần đúng nhất có thể với thông tin đề bài cho.

Để tính giá trị hiện tại của bất động sản, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm tới và giá trị hiện tại của dòng tiền sau 5 năm đến vĩnh viễn, sau đó cộng chúng lại.

Giai đoạn 1: 5 năm đầu
Thu nhập năm đầu tiên: 30 tỷ đồng
Tăng trưởng: 5%/năm
Tỷ suất chiết khấu: 16%/năm

Giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm đầu được tính bằng công thức:
PV = CF1/(1+r) + CF2/(1+r)^2 + CF3/(1+r)^3 + CF4/(1+r)^4 + CF5/(1+r)^5
Trong đó: CFn là thu nhập năm n, r là tỷ suất chiết khấu.

CF1 = 30 * (1+0.05) = 31.5
CF2 = 31.5 * (1+0.05) = 33.075
CF3 = 33.075 * (1+0.05) = 34.72875
CF4 = 34.72875 * (1+0.05) = 36.4651875
CF5 = 36.4651875 * (1+0.05) = 38.288446875

PV1 = 31.5/1.16 + 33.075/(1.16)^2 + 34.72875/(1.16)^3 + 36.4651875/(1.16)^4 + 38.288446875/(1.16)^5
PV1 = 27.155 + 24.667 + 22.381 + 20.273 + 18.331 = 112.807 tỷ đồng

Giai đoạn 2: Từ năm thứ 6 đến vĩnh viễn
Thu nhập năm thứ 6: 38.288446875 * (1+0.03) = 39.4371 tỷ đồng
Tăng trưởng: 3%/năm
Tỷ suất chiết khấu: 16%/năm

Giá trị hiện tại ở năm thứ 5 của dòng tiền từ năm 6 đến vĩnh viễn được tính bằng công thức tăng trưởng vĩnh viễn:
PV5 = CF6 / (r - g) = 39.4371 / (0.16 - 0.03) = 39.4371 / 0.13 = 303.362 tỷ đồng

Giá trị hiện tại của PV5 (tính về năm 0):
PV2 = PV5 / (1+r)^5 = 303.362 / (1.16)^5 = 303.362 / 2.10034 = 144.435 tỷ đồng

Tổng giá trị hiện tại của bất động sản:
PV = PV1 + PV2 = 112.807 + 144.435 = 257.242 tỷ đồng.

Giá trị gần nhất với kết quả tính toán là 256,79 tỷ đồng.