Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?

Pháp lý

Vị trí

Cảnh quan

Cơ sở hạ tầng

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Điều chỉnh yếu tố tuyệt đối là những điều chỉnh liên quan đến các yếu tố không thể thay đổi của bất động sản. Trong các lựa chọn được đưa ra: - Pháp lý: Các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, quy định pháp luật. Đây là yếu tố có thể thay đổi thông qua các thủ tục pháp lý. - Vị trí: Vị trí của bất động sản là yếu tố cố định, không thể di chuyển hay thay đổi. Do đó, việc điều chỉnh liên quan đến vị trí được xem là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối. - Cảnh quan: Cảnh quan có thể thay đổi thông qua việc cải tạo, xây dựng. - Cơ sở hạ tầng: Cơ sở hạ tầng có thể được cải thiện, nâng cấp, hoặc xây dựng mới. Vậy, đáp án đúng là B. Vị trí.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 36

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 7:

Thẩm định giá MMTB phát mại được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định giá MMTB (Máy móc thiết bị) phát mại, tức là bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ, thường được thực hiện dựa trên giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà tài sản có thể được bán trên thị trường mở, có tính đến các yếu tố cung và cầu, cũng như tình trạng của tài sản. Trong trường hợp phát mại, mục tiêu là thu hồi vốn nhanh chóng, nên việc xác định giá trị thị trường là quan trọng nhất.

Giá trị hợp lý có thể được xem xét trong một số trường hợp, nhưng không phải là cơ sở chính.

Giá trị đặc biệt không phù hợp vì nó liên quan đến một người mua cụ thể có động cơ đặc biệt.

Giá trị bắt buộc phải bán không phải là một khái niệm thẩm định giá chính thức, mặc dù nó phản ánh tình huống thực tế của việc phát mại.

Câu 8:

Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng; 20 triệu đồng và - 40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh thuần của tài sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tổng mức điều chỉnh thuần được tính bằng cách cộng tất cả các mức điều chỉnh lại với nhau: -10 triệu + 20 triệu + (-40 triệu) = -30 triệu đồng.

Câu 9:

Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%), sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ chất lượng còn lại các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%), sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ hao mòn (hữu hình) lũy kế của căn nhà này là:100 - tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) = 100 - 45,29 = 54,71

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đề bài đã cung cấp công thức tính tỷ lệ hao mòn lũy kế: 100 - tỷ lệ chất lượng còn lại. Đề bài cũng đã tính sẵn tỷ lệ chất lượng còn lại là 45,29, do đó tỷ lệ hao mòn lũy kế là 100 - 45,29 = 54,71%. Vậy đáp án đúng là 54,71%

Câu 10:

Một bất động sản có dòng thu nhập hoạt động ròng đều đặn và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng mỗi năm. Tỷ suất vốn hóa là 20%. Biết giá trị thị trường của đất là 30 tỷ đồng và chi phí thay thế công trình xây dựng hữu ích tương tự (mới 100%) là 20 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất động sản thẩm định là 60%. Giá trị bất động sản trong trường hợp này bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị bất động sản được tính bằng phương pháp thu nhập (dòng tiền):

Giá trị = Thu nhập hoạt động ròng / Tỷ suất vốn hóa = 10 tỷ / 20% = 50 tỷ đồng.

Phương pháp chi phí:

Giá trị = Giá trị đất + (Chi phí thay thế - Hao mòn lũy kế) = 30 tỷ + (20 tỷ - 20 tỷ * 60%) = 30 tỷ + (20 tỷ - 12 tỷ) = 30 tỷ + 8 tỷ = 38 tỷ đồng.

Tuy nhiên, vì câu hỏi đề cập đến dòng thu nhập hoạt động ròng ổn định và vĩnh viễn, phương pháp thu nhập phù hợp hơn để xác định giá trị bất động sản trong trường hợp này.

Vậy giá trị bất động sản là 50 tỷ.

Câu 11:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường < 100m:
- Đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường.
- Đơn giá đất ở vị trí này là: 100 triệu đồng/m² * 50% = 50 triệu đồng/m².

2. Tính đơn giá đất giảm thêm do cách mặt tiền đường xa hơn 100m:
- Bất động sản thẩm định cách mặt tiền đường 380m, tức là xa hơn 100m là: 380m - 100m = 280m.
- Số khoảng 100m tăng thêm: 280m / 100m = 2.8 (làm tròn thành 2 khoảng vì chỉ xét mỗi 100m tăng thêm).
- Đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m cho mỗi 100m tăng thêm.
- Tổng phần trăm giảm giá: 2.8 * 10% = 28% (làm tròn thành 20% vì chỉ xét mỗi 100m tăng thêm).
- Đơn giá đất sau khi giảm: 50 triệu đồng/m² * (1 - 28%) = 50 triệu đồng/m² * 0.72 = 36 triệu đồng/m².
- Vì đề bài nói 'Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.' nên ta có cách tính khác như sau:
- Số lần giảm giá: (380 - 100)/100 = 2.8. Ta làm tròn thành 2 vì xét các khoảng 100m.
- Phần trăm giảm giá: 2 * 10% = 20%
- Đơn giá đất sau khi giảm: 50 * (1-0.2) = 40 triệu đồng/m2

3. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất của bất động sản thẩm định - Đơn giá đất của bất động sản so sánh) / Đơn giá đất của bất động sản so sánh.
- Tỷ lệ điều chỉnh = (36 triệu đồng/m² - 100 triệu đồng/m²) / 100 triệu đồng/m² = -64% (Theo cách tính đầu)
- Tỷ lệ điều chỉnh = (40 triệu đồng/m² - 100 triệu đồng/m²) / 100 triệu đồng/m² = -60% (Theo cách tính thứ hai)
- Vì không có đáp án đúng nên ta chọn đáp án gần đúng nhất.

Vậy, đáp án gần đúng nhất là -65%.

Câu 12:

Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích đất là 100m² và diện tích sàn xây dựng là 200m², vừa được giao dịch thành công với giá 3,9 tỷ đồng. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m². Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Đơn giá đất của tài sản so sánh là:

Lời giải: