Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp vốn hóa trực tiếp?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa trực tiếp dựa trên việc chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị thông qua một tỷ lệ vốn hóa. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là nền tảng của phương pháp này, vì giá trị của tài sản được xác định bởi khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Các nguyên tắc khác (tốt nhất và hiệu quả nhất, cung cầu) cũng quan trọng trong thẩm định giá nói chung, nhưng không trực tiếp liên quan đến công thức tính toán của phương pháp vốn hóa trực tiếp như nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.

Câu 23:

Thẩm định giá cổ phần niêm yết được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Thẩm định giá cổ phần niêm yết được thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh giá mà cổ phiếu đang được giao dịch trên thị trường chứng khoán, là cơ sở quan trọng để đánh giá và so sánh với các yếu tố khác.

Câu 24:

Để xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế thiết bị, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để xác định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế thiết bị, thẩm định viên có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm:

* So sánh theo đơn vị: Phương pháp này so sánh chi phí của thiết bị tương tự trên thị trường.
* Ước tính chi phí theo hạng mục công trình: Phương pháp này chia nhỏ thiết bị thành các hạng mục nhỏ hơn và ước tính chi phí của từng hạng mục.
* Khảo sát số lượng: Phương pháp này dựa trên việc khảo sát số lượng vật tư, nhân công cần thiết để tái tạo hoặc thay thế thiết bị, sau đó tính toán chi phí.

Vì cả ba phương pháp trên đều có thể được sử dụng, đáp án đúng là "Cả 3 phương pháp trên đều ĐÚNG".

Câu 25:

Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phân tích:

* Bất động sản thẩm định (BĐS thẩm định): Khu vực ngập lụt.
* Bất động sản so sánh (BĐS so sánh): Khu vực không ngập lụt, đơn giá chuẩn 100 triệu đồng/m2.
* Tương quan: Khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt 30%.

Vì BĐS so sánh ở khu vực tốt hơn (không ngập lụt) so với BĐS thẩm định (ngập lụt), ta cần điều chỉnh đơn giá của BĐS so sánh giảm xuống. Mức điều chỉnh là để bù đắp sự khác biệt về giá trị do yếu tố ngập lụt gây ra.

Cách tính tỷ lệ điều chỉnh:

* Mức chênh lệch giá do ngập lụt: 30%
* Tỷ lệ điều chỉnh = - (Mức chênh lệch / (1 - Mức chênh lệch)) = - (0.3 / (1 - 0.3)) = - (0.3 / 0.7) = -0.4286 = -42.86%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là -42,86%.

Câu 26:

Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có tỷ lệ chi phí hoạt động tương ứng là 30%; 33% và 39%. Tỷ lệ chi phí hoạt động tính cho khách sạn thẩm định giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để xác định tỷ lệ chi phí hoạt động phù hợp cho khách sạn thẩm định giá, ta cần xem xét các khách sạn so sánh. Trong trường hợp này, các khách sạn so sánh có tỷ lệ chi phí hoạt động là 30%, 33% và 39%. Tỷ lệ chi phí hoạt động của khách sạn thẩm định giá nên nằm trong khoảng này và phản ánh tình hình hoạt động tương tự. Trong các lựa chọn, 33% và 34% có vẻ hợp lý hơn 30% hoặc 39% vì nó nằm ở giữa khoảng giá trị của các khách sạn so sánh. Tuy nhiên, không có đủ thông tin để xác định chính xác con số này. Do đó, chúng ta cần thêm dữ liệu hoặc thông tin chi tiết hơn về các khách sạn so sánh để đưa ra kết luận chính xác nhất. Vì không có thông tin chi tiết, đáp án C (34%) có vẻ hợp lý nhất vì nó nằm giữa các giá trị đã cho và gần với giá trị trung bình của các tỷ lệ chi phí hoạt động của các khách sạn so sánh.

Câu 27:

Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; + 35% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 30%, 35% và 40%. Tất cả các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 2 là:

Lời giải: