Lô đất có diện tích nhỏ thường có giá 1 đơn vị cao hơn lô đất có diện tích lớn, bởi vì:

Đất có diện tích nhỏ có giá trị sử dụng cao hơn đất có diện tích lớn

Đất có diện tích nhỏ có hiệu suất sử dụng cao hơn đất có diện tích lớn

Cầu đối với loại đất có diện tích nhỏ lớn hơn cầu đối với loại đất có diện tích lớn khi xét trong mối tương quan với cung từng loại đất

Cung loại đất có diện nhỏ khan hiếm hơn cung loại đất có diện tích lớn

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Lô đất có diện tích nhỏ thường có giá một đơn vị cao hơn lô đất có diện tích lớn vì nhu cầu (cầu) đối với loại đất có diện tích nhỏ thường lớn hơn so với nguồn cung (cung) của loại đất đó, đặc biệt ở các khu vực đô thị hoặc khu dân cư đông đúc. Trong khi đó, đất có diện tích lớn có thể không phải lúc nào cũng có người mua hoặc sử dụng hết công suất, dẫn đến giá trị đơn vị thấp hơn. Phương án C phản ánh chính xác quy luật cung - cầu này.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 13

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 40:

Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m trong khi bất động sản thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%, hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%.
=> Hướng Đông Nam cao hơn hướng Tây là: (1+10%)*(1+5%) - 1 = 15.5%
=> Mức điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là: -15,5% * 100 triệu đồng/m2 = -15,5 triệu đồng/m2

Câu 41:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị hiện tại của thu nhập trong giai đoạn dự báo được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền hàng năm về hiện tại. Công thức tính như sau:

PV = CF1/(1+r)^1 + CF2/(1+r)^2 + CF3/(1+r)^3 + CF4/(1+r)^4 + CF5/(1+r)^5

Trong đó:
PV là giá trị hiện tại
CF là dòng tiền (thu nhập) hàng năm, ở đây là 70 tỷ đồng
r là tỷ suất chiết khấu, ở đây là 15% (0.15)

PV = 70/(1+0.15)^1 + 70/(1+0.15)^2 + 70/(1+0.15)^3 + 70/(1+0.15)^4 + 70/(1+0.15)^5
PV = 70/1.15 + 70/1.3225 + 70/1.520875 + 70/1.749 + 70/2.011
PV = 60.87 + 52.93 + 46.03 + 40.02 + 34.81 = 234.66

Vậy giá trị hiện tại của thu nhập trong giai đoạn dự báo là khoảng 234,65 tỷ đồng.

Câu 42:

Nguyên tắc đóng góp cho biết:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) trong thẩm định giá trị tài sản nói rằng giá trị của một bộ phận tài sản được xác định bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản. Nói cách khác, giá trị của một thành phần cụ thể không nhất thiết bằng chi phí của nó mà bằng giá trị tăng thêm mà nó mang lại cho toàn bộ tài sản. Do đó, phương án A là đáp án chính xác.

Câu 43:

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Cách tiếp cận từ thị trường (Market Approach) trong thẩm định giá trị tài sản dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì vậy, nó sử dụng cơ sở giá trị thị trường để xác định giá trị. Các cơ sở giá trị phi thị trường như giá trị sử dụng, giá trị đặc biệt... không phù hợp với cách tiếp cận này.

Câu 44:

Chi phí hoạt động trong thẩm định giá:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí hoạt động trong thẩm định giá, đặc biệt khi sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) hoặc các phương pháp định giá khác dựa trên thu nhập, thường không bao gồm chi phí khấu hao, chi phí lãi vay và thuế thu nhập. Điều này là do các chi phí này thường được xử lý riêng trong quá trình tính toán dòng tiền tự do hoặc lợi nhuận ròng, và việc bao gồm chúng trong chi phí hoạt động có thể dẫn đến tính toán trùng lặp và sai lệch kết quả định giá.

- Chi phí khấu hao là một chi phí phi tiền mặt, được sử dụng để phân bổ giá trị của tài sản trong suốt thời gian sử dụng của chúng. Trong định giá, khấu hao thường được thêm trở lại vào lợi nhuận ròng khi tính toán dòng tiền tự do. Do đó, nó không được tính vào chi phí hoạt động.
- Chi phí lãi vay là chi phí tài chính liên quan đến việc vay nợ. Chi phí này thường được xem xét riêng khi tính toán chi phí sử dụng vốn (WACC) hoặc khi chiết khấu dòng tiền.
- Thuế thu nhập là một khoản chi phí phụ thuộc vào lợi nhuận trước thuế. Nó thường được tính toán riêng sau khi đã xác định lợi nhuận trước thuế và lãi vay.

Do đó, đáp án chính xác là D.

Câu 45:

Bất động sản so sánh có chiều rộng 2,5m và chiều dài 25m trong khi bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài 30m. Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 80% giá thị trường và bất động sản có chiều dài trên 25m có giá chỉ bằng 70% giá thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng thì tổng tỷ lệ điều chỉnh là:

Lời giải: