Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng và theo lãi suất tỷ lệ. Lãi suất thị trường là 10%/năm. Giá trị thị trường của tài sản là:

Câu 3:

Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m², diện tích sàn xây dựng 220m², vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu đồng/m², chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m². Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị xây mới của bất động sản so sánh:
- Diện tích sàn xây dựng: 220 m²
- Chi phí xây dựng: 3 triệu đồng/m²
- Giá trị xây mới: 220 m² * 3 triệu đồng/m² = 660 triệu đồng

2. Tính giá trị đất của bất động sản so sánh:
- Diện tích đất: 110 m²
- Giá đất: 8 triệu đồng/m²
- Giá trị đất: 110 m² * 8 triệu đồng/m² = 880 triệu đồng

3. Tính tổng giá trị xây mới và đất của bất động sản so sánh:
- Tổng giá trị: 660 triệu đồng + 880 triệu đồng = 1540 triệu đồng

4. Tính tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh (do tuổi đời hiệu quả bằng tuổi đời thực tế, không có hao mòn do yếu tố khác):
- Giá trị bất động sản so sánh đã bán: 1200 triệu đồng
- Mức hao mòn tuyệt đối: 1540 triệu đồng - 1200 triệu đồng = 340 triệu đồng
- Tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh: (340 triệu đồng / 1540 triệu đồng) * 100% = 22.08%

5. Ước tính giá trị xây mới của bất động sản thẩm định:
- Tuổi đời hiệu quả của bất động sản thẩm định là 10 năm, trong khi tuổi đời hiệu quả của bất động sản so sánh là 8 năm. Ta sẽ sử dụng tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh để ước tính hao mòn của bất động sản thẩm định.

6. Tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định:
- Vì không có thông tin cụ thể về diện tích xây dựng của bất động sản thẩm định, ta không thể tính chính xác giá trị xây mới và hao mòn tuyệt đối. Tuy nhiên, ta có thể ước tính mức độ hao mòn dựa trên tuổi đời hiệu quả.
- Giả sử hao mòn tuyến tính theo thời gian (đây là một giả định đơn giản hóa): (10 năm / 8 năm) * 22.08% = 27.6%
- Đây chỉ là một ước tính dựa trên thông tin hạn chế. Để có kết quả chính xác hơn, cần có thông tin chi tiết về diện tích xây dựng và giá trị đất của bất động sản thẩm định.

Tuy nhiên, nếu chúng ta sử dụng cách tiếp cận khác, dựa vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế còn lại của bất động sản thẩm định để tính trực tiếp tỷ lệ hao mòn lũy kế. Ta không có thông tin về tuổi đời kinh tế của bất động sản để tính toán theo phương pháp này.

Nếu đề bài cho rằng hao mòn được tính theo phương pháp đường thẳng (tức là mỗi năm hao mòn một lượng giá trị như nhau), ta có thể tính tỷ lệ hao mòn hàng năm của bất động sản so sánh (22.08%/8 = 2.76%). Sau đó nhân với tuổi đời hiệu quả của bất động sản thẩm định (10 năm * 2.76% = 27.6%)

Với các đáp án được đưa ra, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán. Có vẻ như câu hỏi bị thiếu dữ kiện hoặc cần một phương pháp tính khác mà không thể thực hiện được với thông tin hiện có.

Câu 4:

Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 100m² (5x20), đã có giấy tờ pháp lý, căn góc, hướng tây bắc. Bất động sản so sánh có diện tích đất 150m² (6x25), chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng lấn chiếm từ năm 1990, không căn góc, hướng đông nam, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m². Biết hạn mức đất ở là 120m², giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m², k = 2. Lô đất căn góc giá cao hơn lô đất không căn góc 10%, lô đất hướng đông nam giá cao hơn hướng đông bắc 5%, hướng đông bắc giá cao hơn hướng tây bắc 5%. Giá 1m² lô đất cần thẩm định giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

The comparable property's price needs to be adjusted to reflect the differences from the subject property.

1. Direction Adjustment: The subject property faces Northwest, while the comparable property faces Southeast. Southeast is considered 10% better. Therefore, we need to reduce the price of the comparable property by 10%: 10 million * (1 - 0.10) = 9 million.

2. Corner Lot Adjustment: The subject property is a corner lot (worth 10% more), while the comparable is not. Therefore, we need to reduce the price of the comparable property by 10%: 9 million * (1 - 0.10) = 8.1 million.

Therefore, the adjusted price of the comparable property is 8.1 million VND/m2. The closest answer to this is D.

Câu 5:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi tất cả các nghĩa vụ nợ và các yêu cầu tái đầu tư đã được thanh toán. Công thức tính FCFE thường được sử dụng là:

FCFE = EBIT(1-t) – Interest(1-t) + D - ΔWC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend

Trong đó:
* EBIT(1-t): Lợi nhuận trước lãi vay và thuế nhân với (1 - thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp)
* Interest(1-t): Chi phí lãi vay sau thuế (lãi vay nhân với (1 - thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp))
* D: Khấu hao
* ΔWC: Thay đổi vốn lưu động
* CE: Chi phí vốn (Capital Expenditures)
* Principal Repay: Trả nợ gốc
* New debt issues: Phát hành nợ mới
* Preferred Dividend: Cổ tức ưu đãi

Vì vậy, đáp án đúng là A.

Câu 6:

Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là ước tính giá trị tài sản. Thẩm định giá không phải là xác định giá trị một cách tuyệt đối (như đáp án A), mà là đưa ra một ước tính có cơ sở về giá trị đó. Các yếu tố thị trường, tình trạng tài sản, và nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến quá trình ước tính này.

Câu 7:

Phương pháp nào sau đây không áp dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế và không trực tiếp dựa vào việc dự kiến lợi ích trong tương lai. Các phương pháp so sánh giá bán, thu nhập và thặng dư đều liên quan đến việc ước tính giá trị dựa trên kỳ vọng về lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại.

Câu 8:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 4000m², tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 11 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 9 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, và tiến độ bán dự án như sau: Cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m², trong đó 50% thu vào cuối năm 3, 50% thu vào cuối năm 4. Cuối năm 4 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 11 triệu/m², trong đó 50% thu vào cuối năm 4, 50% thu vào cuối năm 5. Cuối năm 5 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 12 triệu/m², thu một lần vào cuối năm 5. Với tỷ suất chiết khấu 16%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là:

Lời giải: