Tỷ lệ điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh này là:

-22,57%

-23,57%

-24,57%

Tất cả các đáp án còn lại đều SAI

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Để trả lời câu hỏi này, cần phải biết cách tính tỷ lệ điều chỉnh thuần trong thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên, do không có thông tin chi tiết về các điều chỉnh cụ thể (ví dụ: giá trị các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu, và cách chúng được điều chỉnh), chúng ta không thể tính toán chính xác tỷ lệ này. Vì vậy, đáp án chính xác nhất trong trường hợp này là "D. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI".

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 37

47 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 21:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để giải quyết bài toán này, ta cần tính toán biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh.

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe:
- Gọi đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là X.
- Theo đề bài, đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe (X) thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10%. Vậy, đơn giá đất ở hẻm xa bến xe là X / (1 - 10%) = X / 0.9 ≈ 1.1111X.
- Vậy, đơn giá đất ở hẻm xa bến xe cao hơn 11.11% so với đơn giá ở hẻm gần bến xe.

2. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe:
- Đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Vậy, đơn giá đất ở mặt tiền đường là X * (1 + 50%) = 1.5X.
- Vậy, đơn giá đất ở mặt tiền đường cao hơn 50% so với đơn giá ở hẻm gần bến xe.

3. Kết luận:
- Bất động sản so sánh (ở hẻm gần bến xe) cần được điều chỉnh tăng 11,11% để tương đương với bất động sản ở hẻm xa bến xe (bước trung gian), sau đó tiếp tục điều chỉnh tăng đến 50% để tương đương với bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe.
- Vì vậy, biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh là 11,11% và 50%.

Câu 22:

Giá trị thặng dư của thửa đất được tính bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị thặng dư của thửa đất, hay còn gọi là giá trị còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí và lợi nhuận đầu tư, được tính bằng cách lấy hiện giá của doanh thu phát triển trừ đi hiện giá của chi phí đầu tư phát triển và lợi nhuận của nhà đầu tư. Công thức này phản ánh đúng bản chất của việc xác định giá trị gia tăng thực tế mà thửa đất mang lại sau khi đã tính đến tất cả các yếu tố đầu vào và lợi nhuận kỳ vọng.

Câu 23:

Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc, bất động sản so sánh không ở vị trí lô góc. Vị trí lô góc cao hơn vị trí không góc là 15%.

Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh là 100 triệu đồng/m2.

Vì bất động sản so sánh không ở vị trí lô góc, ta cần điều chỉnh đơn giá của nó để tương đương với vị trí lô góc.

Công thức điều chỉnh: Mức điều chỉnh = Đơn giá chuẩn * Tỷ lệ chênh lệch

Mức điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * 15% = 15 triệu đồng/m2

Vì bất động sản so sánh ở vị trí kém hơn (không phải lô góc), ta cần cộng thêm vào đơn giá của nó để quy đổi về lô góc. Do đó, mức điều chỉnh là +15 triệu đồng/m2.

Vậy đáp án đúng là C. +15 triệu đồng/m2

Câu 24:

Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 1000 tỷ đồng. Nếu chỉ số P/E trung bình của các doanh nghiệp so sánh cùng ngành là 20 thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Chỉ số P/E (Price-to-Earnings ratio) là tỷ số giữa giá thị trường của một cổ phiếu (Price) và thu nhập trên mỗi cổ phiếu (Earnings per share - EPS). Trong trường hợp này, chúng ta có thu nhập sau thuế của doanh nghiệp và chỉ số P/E trung bình của ngành, do đó có thể ước tính giá trị doanh nghiệp. Giá trị doanh nghiệp = Thu nhập sau thuế * P/E.

Trong bài toán này, giá trị doanh nghiệp = 1000 tỷ * 20 = 20.000 tỷ đồng.

Câu 25:

Khi tiến hành thẩm định giá trị thiết bị bằng phương pháp so sánh giá bán, yếu tố nào sau đây KHÔNG được xét đến?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp so sánh giá bán dựa trên việc so sánh giá của các tài sản tương tự đã được bán gần đây trên thị trường. Các yếu tố cần xem xét bao gồm: giá mua của tài sản so sánh trong quá khứ, mức độ cạnh tranh của tài sản so sánh trên thị trường và điều kiện giao dịch của tài sản so sánh. Giá mua của tài sản cần thẩm định trong quá khứ không ảnh hưởng trực tiếp đến việc so sánh giá bán hiện tại, do đó không cần xét đến.

Câu 26:

Thẩm định giá theo phương pháp so sánh có hạn chế là:

Lời giải: