Một TSSS có các yếu tố điều chỉnh lần lần là: +4,76%; -11,11%, -5,26%; +9,09%. Chênh lệch giữa tuyệt đối tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp trong trường hợp này bằng:

Bất động sản so sánh có giá cao hơn bất động sản thẩm định giá (TĐG) 5%, nghĩa là BĐS TĐG rẻ hơn BĐS so sánh. Do đó, cần điều chỉnh giảm giá BĐS so sánh để phù hợp với giá trị của BĐS TĐG.

Công thức tính tỷ lệ điều chỉnh giảm:

Tỷ lệ điều chỉnh = - (Mức chênh lệch giá / (100% + Mức chênh lệch giá))

Tỷ lệ điều chỉnh = - (5% / (100% + 5%)) = - (5% / 105%) = -0.0476 = -4.76%

Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -4,76%.

Thứ tự điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản (hay còn gọi là phương pháp so sánh) thường tuân theo một quy trình nhất định để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Thông thường, các yếu tố được điều chỉnh theo thứ tự sau:

1. Điều kiện thanh toán: Các bất động sản so sánh có thể có các điều kiện thanh toán khác nhau (ví dụ: thanh toán ngay, trả góp, vay ngân hàng). Cần điều chỉnh để loại bỏ ảnh hưởng của các điều kiện thanh toán khác nhau này.
2. Diện tích: Diện tích là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Cần điều chỉnh để loại bỏ sự khác biệt về diện tích giữa các bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định.
3. Hướng: Hướng của bất động sản có thể ảnh hưởng đến giá trị (ví dụ: hướng Đông Nam có thể được ưa chuộng hơn). Cần điều chỉnh nếu có sự khác biệt về hướng.
4. Điều kiện thị trường: Điều kiện thị trường (ví dụ: thời điểm giao dịch, biến động kinh tế) có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Cần điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt về điều kiện thị trường tại thời điểm giao dịch của các bất động sản so sánh.

Do đó, đáp án đúng là B.

Công thức tính tỷ suất chiết khấu của BĐS (r) khi biết tỷ lệ giá trị đất (LTV), tỷ suất chiết khấu của công trình (rc) và thu nhập từ đất (income_land), giá trị đất (value_land):

r = (Giá trị đất / Giá trị BĐS) * (Thu nhập từ đất / Giá trị đất) + (Giá trị công trình / Giá trị BĐS) * Tỷ suất chiết khấu của công trình

Trong bài này:
- Giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị BĐS => Giá trị công trình chiếm 30% tổng giá trị BĐS.
- Tỷ suất chiết khấu của công trình (rc) = 14% = 0.14
- Thu nhập từ đất = 1 tỷ đồng/năm
- Giá trị đất = 10 tỷ đồng

=> Thu nhập từ đất / Giá trị đất = 1 tỷ / 10 tỷ = 0.1 = 10%

=> r = 0.7 * 0.1 + 0.3 * 0.14 = 0.07 + 0.042 = 0.112 = 11.2%

Vậy đáp án đúng là A. 11,2% = 0.7 * (1/10) + (1 - 0.7) * 0.14

Công thức tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF): FCFF = EAT + Khấu hao + Lãi vay*(1-Thuế suất) - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt.

Trong đó:
* EAT (Earnings After Tax): Lợi nhuận sau thuế = 480
* Khấu hao = 200
* Lãi vay = 200
* Thuế suất = 20% = 0.2
* Chi đầu tư vốn = 300
* Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 100

Áp dụng công thức: FCFF = 480 + 200 + 200*(1-0.2) - 300 - 100 = 480 + 200 + 160 - 300 - 100 = 440

Vậy đáp án đúng là A.

Công thức tính FCFF (Free Cash Flow to Firm - Dòng tiền tự do của doanh nghiệp) theo phương pháp gián tiếp:

FCFF = EBIT * (1 - t) + Dep - Capital Expenditure - ΔWC

Trong đó:

* EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) = Revenue - Operating Expenses = 2000 - 1000 = 1000
* t = 0.2
* Dep (Depreciation) = D = 200
* Capital Expenditure = 300
* ΔWC (Change in Working Capital) = 100

Thay số vào công thức:

FCFF = 1000 * (1 - 0.2) + 200 - 300 - 100 = 1000 * 0.8 + 200 - 300 - 100 = 800 + 200 - 300 - 100 = 600

Tuy nhiên, đề bài lại cho thêm thông tin "Reinvestment rate of FCFF = 60%". Thông tin này có thể gây nhầm lẫn. Nếu hiểu theo nghĩa tái đầu tư 60% FCFF, thì FCFF còn lại là 40%. Nhưng đề bài không hỏi FCFF còn lại, mà hỏi dòng tiền tự do của doanh nghiệp, nên ta vẫn dùng FCFF đã tính được là 600. Các đáp án không có giá trị này. Có thể đề bài có lỗi hoặc thiếu thông tin về việc sử dụng Reinvestment rate.

Tuy nhiên nếu đề bài yêu cầu tính FCFF sau tái đầu tư, với Reinvestment rate là 60%, thì phần còn lại của FCFF là (1-0.6) = 40%.

Khi đó FCFF = 600 * 40% = 240. Tuy nhiên, giá trị này vẫn không khớp với bất kỳ đáp án nào. Có thể có sự sai sót trong các dữ liệu hoặc đáp án của câu hỏi.

Do đó, với các thông tin được cung cấp, không có đáp án nào chính xác. Tuy nhiên, nếu đề bài có ý hỏi FCFF trước khi tái đầu tư, và có sai sót trong dữ liệu, ta có thể tính ra FCFF = 600, gần nhất với đáp án C nếu làm tròn các sai số.