Con tàu thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn lũy kế là 30% và dòng thu nhập hoạt động ròng (NOI) mỗi năm do con tàu mang lại 12 tỷ đồng. Giá trị thanh lý con tàu ở đầu năm thứ 5 bằng 10% giá đóng mới con tàu. Biết giá đóng mới con tàu là 50 tỷ đồng và lãi suất chiết khấu là 20% thì giá trị thẩm định của con tàu này là:

Câu 22:

Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3 - 4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường > 500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Đầu tiên, ta tính đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m2.
Tiếp theo, tính số mét tăng thêm so với mặt tiền: 280m.
Vì cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m, nên ta có:
- Giảm giá cho 100m đầu tiên: 50 triệu * 10% = 5 triệu
- Giảm giá cho 100m thứ hai: 50 triệu * 10% = 5 triệu
- Giảm giá cho 80m còn lại (chưa đến 100m nên chỉ tính tương ứng): (80/100) * (50 triệu * 10%) = 4 triệu
Tổng số tiền giảm: 5 + 5 + 4 = 14 triệu
Đơn giá sau điều chỉnh: 50 - 14 = 36 triệu/m2. Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với 36 triệu.

Ta xét lại đề bài và thấy rằng cần tính giảm giá theo từng bước.
- Cách mặt tiền < 100m: 50 triệu/m2
- Cách mặt tiền 100m - 200m: 50 triệu - (50 triệu * 10%) = 45 triệu/m2
- Cách mặt tiền 200m - 280m: 45 triệu - (45 triệu * 8%) = 41.4 triệu/m2
Giá trị này vẫn chưa phù hợp với bất kỳ đáp án nào. Có lẽ đề bài hoặc các đáp án có sai sót.

Tuy nhiên, nếu ta hiểu đề theo cách khác, là cứ mỗi 100m tăng thêm thì giảm 10% so với đơn giá ban đầu (100 triệu), thì:
- Cách mặt tiền < 100m: 100 * 50% = 50 triệu
- Giảm giá cho 280m: (280/100) * (100 * 10%) = 2.8 * 10 = 28 triệu.
Đơn giá sau điều chỉnh là 50 - 28 = 22 triệu. Đáp án này cũng không hợp lý.

Vì không có đáp án nào phù hợp với cách tính toán và giả định hợp lý từ đề bài, nên có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án. Do đó, không thể xác định đáp án chính xác.
Tuy nhiên, nếu đề bài hỏi về đơn giá đất *giảm* so với ban đầu thì ta có các phân tích sau:

Cách mặt tiền < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m2
Đoạn 100m đầu tiên (từ 100m-200m): 50 triệu - (50 triệu * 10%) = 45 triệu
Đoạn 100m tiếp theo(từ 200m-300m): 45 triệu - (45 triệu * 10%) = 40.5 triệu
=> Vậy đáp án gần nhất là 40 triệu

Câu 23:

Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản SS là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Đề bài cho biết đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền. Bất động sản so sánh (SS) nằm trong hẻm thỏa mãn điều kiện này. Do đó, đơn giá của bất động sản SS chỉ bằng 50% so với mặt tiền. Để đưa đơn giá của bất động sản SS về tương đương với mặt tiền (tức bất động sản thẩm định), cần điều chỉnh tăng thêm 100% so với giá trị hiện tại của nó (từ 50% lên 100%).

Câu 24:

Phương pháp so sánh:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp so sánh là một trong các phương pháp thẩm định giá. Phương pháp này có thể được thực hiện dựa trên cả giá trị thị trường (giá mà tài sản tương tự giao dịch trên thị trường) hoặc giá trị phi thị trường (ví dụ như giá trị sử dụng đặc biệt của tài sản cho một mục đích cụ thể nào đó, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường). Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Câu 25:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị cuối kỳ (TV) được tính bằng cách sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon. Công thức là: TV = CF1 / (r - g), trong đó CF1 là dòng tiền của năm đầu tiên sau giai đoạn dự báo, r là tỷ suất chiết khấu, và g là tỷ lệ tăng trưởng. Trong trường hợp này: CF1 = 70 tỷ * (1 + 10%) = 77 tỷ đồng; r = 16% = 0.16; g = 10% = 0.10. Do đó, TV = 77 / (0.16 - 0.10) = 77 / 0.06 = 1283.33 tỷ đồng.

Câu 26:

Ba tài sản thay thế (A, B, C) cho tài sản thẩm định giá có giá bán lần lượt là 10 tỷ, 11 tỷ và 15 tỷ. Theo nguyên tắc thay thế, giá trị tài sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Theo nguyên tắc thay thế, một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế có chức năng tương đương. Trong trường hợp này, tài sản thay thế A có giá thấp nhất (10 tỷ). Do đó, giá trị tài sản thẩm định sẽ không vượt quá 10 tỷ đồng.

Câu 27:

Tài sản góp vốn vào doanh nghiệp:

Lời giải: