Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị máy lọc dầu cho mục đích đầu tư là:

Câu 22:

Một BĐS có thu nhập đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5 tỷ đồng. Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị BĐS này bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị bất động sản được tính bằng thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn hóa. Trong trường hợp này, thu nhập ròng là 10 tỷ đồng/năm. Khấu hao không ảnh hưởng đến việc tính giá trị bất động sản theo phương pháp này. Lãi suất vốn hóa là 20%. Vậy, giá trị bất động sản = 10 tỷ / 20% = 50 tỷ đồng.

Câu 23:

Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0. Năm 20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn của xe là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính tỷ lệ hao mòn của xe, ta cần xác định thời gian đã sử dụng xe và tổng thời gian sử dụng hữu ích của xe.

1. Xác định năm sản xuất: Năm đưa vào sử dụng là 20x0 và năm thẩm định là 20x9, vậy xe đã sử dụng 9 năm (20x9 - 20x0 = 9 năm).
2. Tính tuổi thọ kinh tế sau nâng cấp: Tuổi thọ kinh tế ban đầu ước tính là 15 năm. Sau khi nâng cấp, tuổi thọ kinh tế tăng thêm 6 năm. Vậy tổng tuổi thọ kinh tế là 15 + 6 = 21 năm.
3. Tính tỷ lệ hao mòn: Tỷ lệ hao mòn = (Số năm đã sử dụng / Tổng tuổi thọ kinh tế) * 100% = (9 / 21) * 100% = 42.86%

Vì không có đáp án nào gần với 42.86%, đáp án đúng nhất là: D. Các đáp án còn lại SAI.

Câu 24:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản thẩm định giá ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị bất động sản so sánh cần được điều chỉnh để tương đồng với bất động sản thẩm định. Vì bất động sản so sánh ở khu vực ngập lụt và thấp hơn 30% so với khu vực không ngập lụt (bất động sản thẩm định), ta cần điều chỉnh giá của bất động sản so sánh tăng lên.

Công thức tính tỷ lệ điều chỉnh:

Tỷ lệ điều chỉnh = Mức chênh lệch / (100% - Mức chênh lệch) = 30% / (100% - 30%) = 30% / 70% = 0.4286 = 42.86%

Vậy tỷ lệ điều chỉnh là +42,86%.

Câu 25:

Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Đầu tiên, ta cần tính đơn giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh do sự khác biệt về diện tích. Vì đơn giá của bất động sản diện tích nhỏ hơn 30m2 cao hơn 30% so với bất động sản lớn hơn 30m2, ta có: Đơn giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * (1 + 30%) = 100 * 1.3 = 130 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: 130 - 100 = 30 triệu đồng/m2. Vì vậy, đáp án đúng là +30 triệu đồng/m2.

Câu 26:

Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, mức giá chỉ dẫn là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Mức giá chỉ dẫn trong phương pháp so sánh để thẩm định giá thiết bị chính là mức giá sau khi đã thực hiện tất cả các điều chỉnh cần thiết đối với các tài sản so sánh. Các điều chỉnh này nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu, từ đó đưa ra một mức giá tham khảo chính xác hơn. Do đó, đáp án C là đáp án chính xác.

Câu 27:

Khi thẩm định giá một bất động sản nằm gần đường ray xe lửa, loại hao mòn nào cần được xét tới: (3 loại hao mòn: vật lý, chức năng, kinh tế)

Lời giải: