Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 3 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 1 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 4 năm với lãi suất 10%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trường là 12%/năm. Giá bán thanh toán ngay một lần là:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và trả nợ gốc, và sau khi đã thực hiện các khoản đầu tư cần thiết vào tài sản cố định và vốn lưu động. Công thức chính xác nhất để tính FCFE từ FCFF là: FCFE = FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues. Phương án D bao gồm cả việc trừ cổ tức ưu đãi (Preferred Dividend), đây là một khoản thanh toán khác phải được thực hiện trước khi dòng tiền còn lại cho cổ đông thường.

Câu 32:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và tái đầu tư vào tài sản cố định và vốn lưu động. Công thức tính FCFE như sau:

FCFE = EAT + D - ∆WC - CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend

Trong đó:
* EAT (Earnings After Tax): Lợi nhuận sau thuế.
* D (Depreciation): Khấu hao.
* ∆WC (Change in Working Capital): Thay đổi vốn lưu động.
* CE (Capital Expenditure): Chi phí vốn (đầu tư vào tài sản cố định).
* Principal Repay: Khoản trả nợ gốc.
* New debt issues: Phát hành nợ mới.
* Preferred Dividend: Cổ tức ưu đãi.

Do đó, đáp án đúng là B.

Câu 33:

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là kỹ thuật chiết khấu:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là một phương pháp định giá dựa trên việc dự báo các dòng tiền tương lai mà doanh nghiệp sẽ tạo ra, sau đó chiết khấu chúng về giá trị hiện tại bằng một tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Có hai cách tiếp cận chính trong kỹ thuật DCF:

1. Chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp (Free Cash Flow to Firm - FCFF): Trong phương pháp này, chúng ta chiết khấu dòng tiền tự do của toàn bộ doanh nghiệp sau thuế (FCFF) về giá trị hiện tại. FCFF là dòng tiền còn lại cho tất cả các bên cung cấp vốn cho doanh nghiệp (cả chủ nợ và chủ sở hữu vốn chủ sở hữu) sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động và đầu tư cần thiết. Tỷ lệ chiết khấu sử dụng ở đây là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC).

2. Chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (Free Cash Flow to Equity - FCFE): Trong phương pháp này, chúng ta chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (FCFE) về giá trị hiện tại. FCFE là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, đầu tư và các khoản nợ. Tỷ lệ chiết khấu sử dụng ở đây là chi phí vốn chủ sở hữu.

Dựa trên các lựa chọn được cung cấp, đáp án chính xác nhất là dòng tiền của toàn bộ doanh nghiệp sau thuế (FCFF) được chiết khấu.

Câu 34:

Tài sản nào dưới đây thuộc thẩm quyền của công ty Thẩm định giá?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công ty thẩm định giá có thẩm quyền thẩm định giá các loại tài sản, trong đó bao gồm cả tài sản thế chấp. Các loại đất đai được nêu ở các đáp án B và C thuộc thẩm quyền định giá của Nhà nước. Vì vậy, đáp án D không đúng.

Câu 35:

Có 3 tài sản so sánh có các mức giá chỉ dẫn (triệu đồng/m2) lần lượt là 30; 24 và 21. Mức giá đại diện chung theo phương pháp bình quân giản đơn là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá đại diện chung theo phương pháp bình quân giản đơn được tính bằng cách lấy tổng các mức giá chỉ dẫn chia cho số lượng tài sản so sánh.

Trong trường hợp này, ta có:

Giá đại diện chung = (30 + 24 + 21) / 3 = 75 / 3 = 25 (triệu đồng/m2)

Vậy, đáp án đúng là C. 25 tỷ đồng (lưu ý đơn vị trong câu hỏi là triệu đồng/m2, nhưng các đáp án lại là tỷ đồng, cần hiểu là 25 triệu đồng/m2 tương ứng với đáp án C)

Câu 36:

Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải: