Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Mức giá chỉ dẫn trong phương pháp so sánh để thẩm định giá thiết bị chính là mức giá sau khi đã thực hiện tất cả các điều chỉnh cần thiết đối với các tài sản so sánh. Các điều chỉnh này nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu, từ đó đưa ra một mức giá tham khảo chính xác hơn. Do đó, đáp án C là đáp án chính xác.

Hao mòn kinh tế (hay còn gọi là hao mòn ngoại sinh) xảy ra do các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Việc bất động sản nằm gần đường ray xe lửa có thể gây ra tiếng ồn, rung lắc, hoặc các vấn đề về an toàn, làm giảm sức hấp dẫn và giá trị của bất động sản đó. Do đó, đây là một dạng hao mòn kinh tế.

Phân tích giá đất của hai bất động sản M và N, đều là đất lấn chiếm. Bất động sản N (200m², sử dụng từ 1993) có giá 2,27 tỷ. Hạn mức sử dụng đất là 150m², hệ số K = 1,5. Ước tính giá đất nhà nước quy định dựa trên giá thị trường và hạn mức. Phương án D (3,0 triệu đồng) hợp lý nhất vì nó phản ánh giá trị của 150m² trong tổng giá trị của N.

Giá trị bất động sản được tính bằng thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn hóa. Thu nhập ròng = Thu nhập - Khấu hao = 10 tỷ - 5 tỷ = 5 tỷ đồng. Vậy, giá trị BĐS = 5 tỷ / 20% = 25 tỷ đồng.

Để tính giá bán thanh toán ngay một lần, ta cần chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại.

* Khoản trả trước: 2 tỷ đồng (đã là giá trị hiện tại).
* Khoản trả chậm: 1 tỷ đồng trả trong 4 năm, lãi suất 10%/năm, thanh toán theo tháng. Ta cần tính giá trị hiện tại của khoản này với lãi suất thị trường 12%/năm.

Tính toán khoản trả chậm:

PMT = (1,000,000,000 * 10%) / 12 = 8,333,333.33 VNĐ/tháng
n = 4 * 12 = 48 tháng
i = 12%/12 = 1%/tháng

PV = PMT * [1 - (1 + i)^-n] / i
PV = 8,333,333.33 * [1 - (1 + 0.01)^-48] / 0.01
PV = 8,333,333.33 * [1 - (1.01)^-48] / 0.01
PV = 8,333,333.33 * [1 - 0.62026] / 0.01
PV = 8,333,333.33 * 37.974 = 316,461,666.67 VNĐ = 0.31646 tỷ đồng

Giá bán thanh toán ngay = Khoản trả trước + Giá trị hiện tại của khoản trả chậm
Giá bán thanh toán ngay = 2 tỷ + 0.31646 tỷ = 2.31646 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán này. Có lẽ có một lỗi trong đề bài hoặc các đáp án. Cần kiểm tra lại thông tin về lãi suất hoặc cách thức trả chậm. Vì không có đáp án chính xác, tôi sẽ chọn đáp án gần nhất. Ta thấy các đáp án đều cao hơn nhiều so với kết quả tính toán được. Bài toán có thể đã yêu cầu tính giá trị tương lai chứ không phải giá trị hiện tại.

Nếu ta tính giá trị tương lai của khoản trả chậm:
FV = 1,000,000,000 * (1 + 0.1)^4 = 1,000,000,000 * 1.4641 = 1,464,100,000
Giá bán thanh toán ngay = 2,000,000,000 + 1,464,100,000 = 3,464,100,000

Mặc dù vậy, đáp án này cũng không khớp. Vì vậy, câu hỏi này có thể có lỗi.

Trong trường hợp không có đáp án đúng, ta sẽ chọn đáp án gần đúng nhất. Do các đáp án đều lớn hơn nhiều so với 2.31646 tỷ, ta sẽ xem xét các yếu tố khác. Lãi suất thị trường (12%) cao hơn lãi suất trả chậm (10%), điều này có nghĩa là việc trả chậm có lợi hơn cho người mua, do đó giá trị hiện tại của khoản trả chậm phải thấp hơn 1 tỷ đồng. Các đáp án đều gần 3 tỷ, trong khi giá trị thực tế phải thấp hơn 3 tỷ do chiết khấu. Do đó, câu hỏi có lẽ bị sai lệch, không thể đưa ra đáp án chính xác.