Bất động sản M có diện tích đất 250m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,5 tỷ đồng. Bất động sản N có diện tích đất 200m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,27 tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m², hệ số K = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa M và N tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:

Giá trị bất động sản được tính bằng thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn hóa. Thu nhập ròng = Thu nhập - Khấu hao = 10 tỷ - 5 tỷ = 5 tỷ đồng. Vậy, giá trị BĐS = 5 tỷ / 20% = 25 tỷ đồng.

Để tính giá bán thanh toán ngay một lần, ta cần chiết khấu dòng tiền trả chậm về giá trị hiện tại.

* Khoản trả trước: 2 tỷ đồng (đã là giá trị hiện tại).
* Khoản trả chậm: 1 tỷ đồng trả trong 4 năm, lãi suất 10%/năm, thanh toán theo tháng. Ta cần tính giá trị hiện tại của khoản này với lãi suất thị trường 12%/năm.

Tính toán khoản trả chậm:

PMT = (1,000,000,000 * 10%) / 12 = 8,333,333.33 VNĐ/tháng
n = 4 * 12 = 48 tháng
i = 12%/12 = 1%/tháng

PV = PMT * [1 - (1 + i)^-n] / i
PV = 8,333,333.33 * [1 - (1 + 0.01)^-48] / 0.01
PV = 8,333,333.33 * [1 - (1.01)^-48] / 0.01
PV = 8,333,333.33 * [1 - 0.62026] / 0.01
PV = 8,333,333.33 * 37.974 = 316,461,666.67 VNĐ = 0.31646 tỷ đồng

Giá bán thanh toán ngay = Khoản trả trước + Giá trị hiện tại của khoản trả chậm
Giá bán thanh toán ngay = 2 tỷ + 0.31646 tỷ = 2.31646 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán này. Có lẽ có một lỗi trong đề bài hoặc các đáp án. Cần kiểm tra lại thông tin về lãi suất hoặc cách thức trả chậm. Vì không có đáp án chính xác, tôi sẽ chọn đáp án gần nhất. Ta thấy các đáp án đều cao hơn nhiều so với kết quả tính toán được. Bài toán có thể đã yêu cầu tính giá trị tương lai chứ không phải giá trị hiện tại.

Nếu ta tính giá trị tương lai của khoản trả chậm:
FV = 1,000,000,000 * (1 + 0.1)^4 = 1,000,000,000 * 1.4641 = 1,464,100,000
Giá bán thanh toán ngay = 2,000,000,000 + 1,464,100,000 = 3,464,100,000

Mặc dù vậy, đáp án này cũng không khớp. Vì vậy, câu hỏi này có thể có lỗi.

Trong trường hợp không có đáp án đúng, ta sẽ chọn đáp án gần đúng nhất. Do các đáp án đều lớn hơn nhiều so với 2.31646 tỷ, ta sẽ xem xét các yếu tố khác. Lãi suất thị trường (12%) cao hơn lãi suất trả chậm (10%), điều này có nghĩa là việc trả chậm có lợi hơn cho người mua, do đó giá trị hiện tại của khoản trả chậm phải thấp hơn 1 tỷ đồng. Các đáp án đều gần 3 tỷ, trong khi giá trị thực tế phải thấp hơn 3 tỷ do chiết khấu. Do đó, câu hỏi có lẽ bị sai lệch, không thể đưa ra đáp án chính xác.

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và trả nợ gốc, và sau khi đã thực hiện các khoản đầu tư cần thiết vào tài sản cố định và vốn lưu động. Công thức chính xác nhất để tính FCFE từ FCFF là: FCFE = FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues. Phương án D bao gồm cả việc trừ cổ tức ưu đãi (Preferred Dividend), đây là một khoản thanh toán khác phải được thực hiện trước khi dòng tiền còn lại cho cổ đông thường.

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và tái đầu tư vào tài sản cố định và vốn lưu động. Công thức tính FCFE như sau:

FCFE = EAT + D - ∆WC - CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend

Trong đó:
* EAT (Earnings After Tax): Lợi nhuận sau thuế.
* D (Depreciation): Khấu hao.
* ∆WC (Change in Working Capital): Thay đổi vốn lưu động.
* CE (Capital Expenditure): Chi phí vốn (đầu tư vào tài sản cố định).
* Principal Repay: Khoản trả nợ gốc.
* New debt issues: Phát hành nợ mới.
* Preferred Dividend: Cổ tức ưu đãi.

Do đó, đáp án đúng là B.

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là một phương pháp định giá dựa trên việc dự báo các dòng tiền tương lai mà doanh nghiệp sẽ tạo ra, sau đó chiết khấu chúng về giá trị hiện tại bằng một tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Có hai cách tiếp cận chính trong kỹ thuật DCF:

1. Chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp (Free Cash Flow to Firm - FCFF): Trong phương pháp này, chúng ta chiết khấu dòng tiền tự do của toàn bộ doanh nghiệp sau thuế (FCFF) về giá trị hiện tại. FCFF là dòng tiền còn lại cho tất cả các bên cung cấp vốn cho doanh nghiệp (cả chủ nợ và chủ sở hữu vốn chủ sở hữu) sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động và đầu tư cần thiết. Tỷ lệ chiết khấu sử dụng ở đây là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC).

2. Chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (Free Cash Flow to Equity - FCFE): Trong phương pháp này, chúng ta chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (FCFE) về giá trị hiện tại. FCFE là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, đầu tư và các khoản nợ. Tỷ lệ chiết khấu sử dụng ở đây là chi phí vốn chủ sở hữu.

Dựa trên các lựa chọn được cung cấp, đáp án chính xác nhất là dòng tiền của toàn bộ doanh nghiệp sau thuế (FCFF) được chiết khấu.