Thẩm định giá trị tài sản phát mãi được thực hiện trên cơ sở:

Số tiền ước tính của tài sản thẩm định giá có thể được làm tròn để đơn giản hóa và dễ hiểu, miễn là việc làm tròn không ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thẩm định cuối cùng. Quy tắc làm tròn thường được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá hoặc hướng dẫn của tổ chức thẩm định giá.

Để tính tỷ lệ điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp, ta cần so sánh giá trị hiện tại của việc trả góp so với giá trị nếu thanh toán một lần.

1. Tính giá trị hiện tại của các khoản trả góp:
Sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ đều (annuity): PV = PMT * [1 - (1 + r)^-n] / r
Trong đó:
- PV là giá trị hiện tại (present value)
- PMT là khoản thanh toán hàng tháng (14.347.095 đồng)
- r là lãi suất hàng tháng (12%/năm = 1%/tháng = 0.01)
- n là số kỳ thanh toán (10 năm * 12 tháng/năm = 120 tháng)

PV = 14.347.095 * [1 - (1 + 0.01)^-120] / 0.01
PV ≈ 14.347.095 * [1 - 0.3032] / 0.01
PV ≈ 14.347.095 * 69.68
PV ≈ 999.745.963 đồng

2. Tính tổng giá trị căn hộ (giá bán trả góp):
Tổng giá trị = Khoản thanh toán ban đầu + Giá trị hiện tại của các khoản trả góp
Tổng giá trị = 500.000.000 + 999.745.963
Tổng giá trị ≈ 1.499.745.963 đồng

3. Tính giá trị căn hộ nếu không trả góp:
Giá trị này chưa được cung cấp trực tiếp, nhưng chúng ta có thể suy luận ngược lại. Giả sử giá trị căn hộ nếu không trả góp là X.

4. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị hiện tại - Giá trị căn hộ nếu không trả góp) / Giá trị căn hộ nếu không trả góp.

Vì đề bài không cung cấp giá bán nếu không trả góp nên ta sẽ tính phần trăm giá trị trả góp so với giá ban đầu 500 triệu để suy ra đáp án gần đúng nhất.
Giá trị trả góp so với giá ban đầu = (999.745.963/500.000.000) = 1.999 = 200%
=> Giá trị trả góp đang cao hơn 200% so với giá ban đầu. Điều này dẫn đến việc ta cần điều chỉnh giảm.

Tuy nhiên, do không có thông tin về giá bán căn hộ nếu không trả góp, ta không thể tính chính xác tỷ lệ điều chỉnh. Các đáp án được đưa ra đều là số âm và khá lớn, cho thấy việc trả góp làm tăng đáng kể giá trị căn hộ. Trong các đáp án đã cho, đáp án gần nhất và hợp lý nhất là B. -33,48% (Lưu ý rằng đây là một ước tính do thiếu dữ liệu).

Giá xe chưa thuế GTGT: 900 triệu đồng.
Giá trị nội thất tặng kèm: 90 triệu đồng.
Tổng giá trị tài sản so sánh (chưa tính thuế và phí liên quan đến xe): 900 + 90 = 990 triệu đồng.
Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị nội thất tặng kèm) / (Tổng giá trị tài sản so sánh) * 100% = (90 / 990) * 100% = 9.09% (làm tròn đến 2 chữ số thập phân).
Vì đây là yếu tố tặng kèm (lợi ích cộng thêm), ta cần điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh. Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -9.09%.
Tuy nhiên, đề bài yêu cầu tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản *không phải* bất động sản. Ở đây, xe ô tô không phải là bất động sản. Do đó ta cần phải xem xét lại cách tính.
Giá xe gốc (chưa VAT): 900 triệu.
Giá trị khuyến mãi (nội thất): 90 triệu.
Tỷ lệ điều chỉnh = Giá trị khuyến mãi / Giá xe gốc = 90/900 = 10%
Vì đây là yếu tố làm tăng giá trị tài sản của bên bán nên khi so sánh ta phải điều chỉnh giảm đi một lượng tương ứng.
Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -10%

Nhưng theo đề bài, ta có thêm 10% lệ phí trước bạ của nội thất.
Vậy giá trị nội thất là: 90 + 90*10% = 99 triệu.
Tỷ lệ điều chỉnh = 99/900 = 11%
Do đó tỷ lệ điều chỉnh là -11%

Xét lại, tài sản so sánh được bán với giá 900 triệu (chưa VAT) và tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu (chưa tính lệ phí trước bạ).
Giá trị nội thất: 90 triệu.
Tổng giá trị xe (chưa VAT): 900 triệu.
Tỷ lệ điều chỉnh = 90/ (900+90) = 90/990 = 9.09%
Tuy nhiên đề bài hỏi tỉ lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản.
Vậy ta tính tỉ lệ điều chỉnh = 90/900 = 10%
Do đó các đáp án trên đều không đúng.

Tuổi đời hiệu quả của một tài sản là ước tính về số năm mà tài sản đó đã được sử dụng, dựa trên tình trạng và khả năng tiếp tục sử dụng của nó. Tuổi đời hiệu quả có thể khác với tuổi đời thực tế vì các yếu tố như bảo trì, sửa chữa, hoặc điều kiện sử dụng.

A. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản: Điều này có thể đúng nếu tài sản được bảo trì tốt và sử dụng đúng cách.
B. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản: Điều này có thể xảy ra nếu tài sản đã được cải tạo hoặc nâng cấp.
C. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản: Điều này có thể xảy ra nếu tài sản không được bảo trì đúng cách hoặc đã bị hao mòn nhanh chóng.

Vì tuổi đời hiệu quả có thể bằng, nhỏ hơn hoặc lớn hơn tuổi đời thực tế, đáp án D là chính xác nhất.