Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m² được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12%/năm. Tỷ lệ điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là:

Câu 15:

Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 900 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 10% lệ phí trước bạ. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá xe chưa thuế GTGT: 900 triệu đồng.
Giá trị nội thất tặng kèm: 90 triệu đồng.
Tổng giá trị tài sản so sánh (chưa tính thuế và phí liên quan đến xe): 900 + 90 = 990 triệu đồng.
Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị nội thất tặng kèm) / (Tổng giá trị tài sản so sánh) * 100% = (90 / 990) * 100% = 9.09% (làm tròn đến 2 chữ số thập phân).
Vì đây là yếu tố tặng kèm (lợi ích cộng thêm), ta cần điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh. Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -9.09%.
Tuy nhiên, đề bài yêu cầu tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản *không phải* bất động sản. Ở đây, xe ô tô không phải là bất động sản. Do đó ta cần phải xem xét lại cách tính.
Giá xe gốc (chưa VAT): 900 triệu.
Giá trị khuyến mãi (nội thất): 90 triệu.
Tỷ lệ điều chỉnh = Giá trị khuyến mãi / Giá xe gốc = 90/900 = 10%
Vì đây là yếu tố làm tăng giá trị tài sản của bên bán nên khi so sánh ta phải điều chỉnh giảm đi một lượng tương ứng.
Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -10%

Nhưng theo đề bài, ta có thêm 10% lệ phí trước bạ của nội thất.
Vậy giá trị nội thất là: 90 + 90*10% = 99 triệu.
Tỷ lệ điều chỉnh = 99/900 = 11%
Do đó tỷ lệ điều chỉnh là -11%

Xét lại, tài sản so sánh được bán với giá 900 triệu (chưa VAT) và tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu (chưa tính lệ phí trước bạ).
Giá trị nội thất: 90 triệu.
Tổng giá trị xe (chưa VAT): 900 triệu.
Tỷ lệ điều chỉnh = 90/ (900+90) = 90/990 = 9.09%
Tuy nhiên đề bài hỏi tỉ lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản.
Vậy ta tính tỉ lệ điều chỉnh = 90/900 = 10%
Do đó các đáp án trên đều không đúng.

Câu 16:

Tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc được chào mua, chào bán trên thị trường. Đây là định nghĩa cơ bản được sử dụng trong phương pháp so sánh trực tiếp khi thẩm định giá.

Câu 17:

Tuổi đời hiệu quả có thể:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Tuổi đời hiệu quả của một tài sản là ước tính về số năm mà tài sản đó đã được sử dụng, dựa trên tình trạng và khả năng tiếp tục sử dụng của nó. Tuổi đời hiệu quả có thể khác với tuổi đời thực tế vì các yếu tố như bảo trì, sửa chữa, hoặc điều kiện sử dụng.

A. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản: Điều này có thể đúng nếu tài sản được bảo trì tốt và sử dụng đúng cách.
B. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản: Điều này có thể xảy ra nếu tài sản đã được cải tạo hoặc nâng cấp.
C. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản: Điều này có thể xảy ra nếu tài sản không được bảo trì đúng cách hoặc đã bị hao mòn nhanh chóng.

Vì tuổi đời hiệu quả có thể bằng, nhỏ hơn hoặc lớn hơn tuổi đời thực tế, đáp án D là chính xác nhất.

Câu 18:

Lô đất thẩm định (25mx20m) có bề mặt tiếp giáp mặt tiền. Biết giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt tiền đường đối với những lô đất có diện tích trên dưới 100m² là 100 triệu đồng/m². Diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định tại khu vực này là 100m² (chiều rộng mặt tiền tối thiểu 5m). Giá trị lô đất thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Diện tích lô đất thẩm định là 25m x 20m = 500m². Vì diện tích này lớn hơn diện tích tối thiểu để tách thửa (100m²) và chiều rộng mặt tiền (25m) lớn hơn chiều rộng mặt tiền tối thiểu (5m), ta có thể chia lô đất này thành nhiều lô nhỏ hơn. Tuy nhiên, vì câu hỏi yêu cầu xác định giá trị của lô đất thẩm định ban đầu, ta sẽ tính giá trị dựa trên diện tích tổng của lô đất và giá chuyển nhượng thực tế.

Giá trị lô đất = Diện tích x Giá chuyển nhượng/m² = 500m² x 100 triệu đồng/m² = 50,000 triệu đồng = 50 tỷ đồng.

Vậy đáp án đúng là 50 tỷ đồng.

Câu 19:

Thẩm định giá trị tài sản mục đích mua bán sáp nhập được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong thẩm định giá trị tài sản phục vụ mục đích mua bán sáp nhập doanh nghiệp, giá trị hợp lý (fair value) là cơ sở phù hợp nhất. Giá trị hợp lý phản ánh mức giá mà tài sản có thể được trao đổi giữa các bên có đầy đủ thông tin, sẵn sàng và không bị ép buộc phải thực hiện giao dịch. Điều này khác với giá trị thị trường (có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố thị trường nhất thời), giá trị đặc biệt (chỉ có ý nghĩa với một đối tượng cụ thể) và giá trị đầu tư (phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư của một nhà đầu tư cụ thể).

Câu 20:

Thẩm định giá trị cổ phần chưa niêm yết được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải: