Sự bào mòn của các chi tiết, bộ phận của thiết bị phản ánh loại hao mòn nào của thiết bị?

Câu 49:

Thẩm định giá một thửa đất có tiềm năng phát triển thành một dự án căn hộ cao cấp bằng phương pháp thặng dư. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định thửa đất này?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong thẩm định giá, đặc biệt là khi sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất có tiềm năng phát triển (ví dụ: dự án căn hộ cao cấp), nguyên tắc "tốt nhất và hiệu quả nhất" là cực kỳ quan trọng. Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải xem xét đến mục đích sử dụng đất tối ưu và khả thi nhất, mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản. Các yếu tố như quy hoạch, khả năng sinh lời, và tính hợp pháp đều được xem xét kỹ lưỡng để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Do đó, đáp án A là phù hợp nhất.

Câu 50:

Một công trình xây dựng cấp I có tuổi thọ là 100 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Năm thẩm định giá là 20x5. Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này theo phương pháp niên hạn là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Công trình có tuổi thọ 100 năm, hoàn thành năm 20x0, thẩm định năm 20x5. Vậy thời gian đã sử dụng là 5 năm.

Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) theo phương pháp niên hạn được tính bằng công thức:

Tỷ lệ chất lượng còn lại = (Tuổi thọ còn lại / Tuổi thọ ban đầu) * 100%

Trong trường hợp này:

Tuổi thọ ban đầu = 100 năm
Tuổi thọ còn lại = 100 năm - 5 năm = 95 năm

Tỷ lệ chất lượng còn lại = (95 / 100) * 100% = 95%

Vậy đáp án đúng là D.

Câu 1:

Điều chỉnh dấu + cho yếu tố điều kiện thị trường cho thấy:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Dấu "+" trong điều chỉnh yếu tố điều kiện thị trường được sử dụng khi giá bất động sản thẩm định giá (BĐS TĐG) có sự tăng giá so với thời điểm giao dịch thành công của các bất động sản so sánh. Điều này có nghĩa là, nếu thị trường đã có xu hướng tăng giá kể từ thời điểm các bất động sản so sánh được bán, thì cần điều chỉnh tăng giá cho BĐS TĐG để phản ánh đúng giá trị hiện tại của nó.

Câu 2:

Thẩm định viên sẽ sử dụng phương pháp TĐG nào dưới đây để kiểm tra các phương pháp TĐG khác?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là một phương pháp thẩm định giá phức tạp và toàn diện, xem xét giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền dự kiến trong tương lai. Do tính chất phức tạp và sự phụ thuộc vào nhiều yếu tố dự báo, thẩm định viên thường sử dụng DCF như một công cụ để kiểm tra và đối chiếu kết quả từ các phương pháp thẩm định giá khác như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Điều này giúp đảm bảo tính nhất quán và độ tin cậy của kết quả thẩm định. Các phương pháp khác (so sánh thị trường, chi phí, vốn hóa trực tiếp) thường đơn giản hơn và tập trung vào một số khía cạnh nhất định của giá trị, do đó ít được sử dụng để 'kiểm tra' các phương pháp phức tạp hơn.

Câu 3:

Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 120.000.000 đồng/năm. Thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g1 = 6% trong 3 năm tiếp theo. Kể từ năm thứ tư trở đi đến vĩnh viễn, thu nhập tăng hàng năm với tốc độ không đổi g2 = 4%/năm. Với tỷ suất chiết khấu 20% và giả định thu nhập phát sinh cuối năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm đầu năm thứ hai là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để giải bài toán này, chúng ta cần tính toán giá trị hiện tại của bất động sản ở đầu năm thứ hai. Điều này bao gồm việc tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 3 năm tiếp theo với tốc độ tăng trưởng 6%, và giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm thứ tư trở đi với tốc độ tăng trưởng 4%, sau đó chiết khấu về đầu năm thứ hai.

Bước 1: Tính thu nhập năm thứ hai:
Thu nhập năm thứ hai = 120,000,000 * (1 + 6%) = 127,200,000 đồng

Bước 2: Tính thu nhập năm thứ ba:
Thu nhập năm thứ ba = 127,200,000 * (1 + 6%) = 134,832,000 đồng

Bước 3: Tính thu nhập năm thứ tư:
Thu nhập năm thứ tư = 134,832,000 * (1 + 6%) = 142,921,920 đồng

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm thứ năm trở đi (ở cuối năm thứ tư):
Giá trị hiện tại từ năm 5 trở đi = Thu nhập năm 5 / (r - g2) = (142,921,920 * (1 + 4%)) / (20% - 4%) = (148,638,800)/0.16 = 928,992,500 đồng

Bước 5: Tính tổng giá trị ở cuối năm thứ ba:
Tổng giá trị ở cuối năm thứ ba = Thu nhập năm 4 + Giá trị hiện tại từ năm 5 trở đi = 142,921,920 + 928,992,500 = 1,071,914,420 đồng

Bước 6: Chiết khấu dòng tiền về đầu năm thứ hai:
Giá trị hiện tại ở đầu năm thứ hai = Thu nhập năm thứ hai / (1 + 20%)^0 + Thu nhập năm thứ ba / (1 + 20%)^1 + Tổng giá trị ở cuối năm thứ ba / (1 + 20%)^2
= 127,200,000 + 134,832,000 / 1.2 + 1,071,914,420 / (1.2)^2
= 127,200,000 + 112,360,000 + 744,385,013.89
= 983,945,013.89 đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các phương án trả lời.

Câu 4:

Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hàng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải: