Tài sản so sánh là một thiết bị y tế thuê tài chính có khoản thanh toán lần đầu 500 triệu đồng và các khoản thanh toán đều nhau vào đầu mỗi quý là 225 triệu đồng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất cho thuê là 15% năm thì giá trả góp của thiết bị y tế này là:

Câu 8:

Bất động sản so sánh diện tích 20m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định diện tích 50m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích bài toán:

1. Xác định đơn giá chuẩn: Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (20m2) là 100 triệu đồng/m2.
2. Xác định mối quan hệ về giá giữa các diện tích: Bất động sản nhỏ hơn 30m2 có đơn giá cao hơn 30% so với bất động sản lớn hơn 30m2.
3. Tính đơn giá sau điều chỉnh: Vì bất động sản thẩm định có diện tích 50m2 (lớn hơn 30m2) nên ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh (20m2) về tương đương với bất động sản thẩm định.

Công thức tính:

* Gọi x là đơn giá của bất động sản lớn hơn 30m2.
* Đơn giá của bất động sản nhỏ hơn 30m2 là x + 30%x = 1.3x
* Ta có 1.3x = 100 triệu đồng/m2 (đơn giá của bất động sản so sánh)
* Suy ra x = 100 / 1.3 ≈ 76.92 triệu đồng/m2
* Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá sau điều chỉnh - Đơn giá gốc) / Đơn giá gốc = (76.92 - 100) / 100 = -0.2308 = -23.08%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là -23,08%.

Câu 9:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

</>

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích bài toán:

* Bất động sản so sánh: Đơn giá chuẩn 100 triệu đồng/m2 (mặt tiền đường).
* Bất động sản thẩm định: Hẻm nhựa 3,5m, cách mặt tiền 80m.
* Tương quan vị trí: Hẻm 3-4m, cách mặt tiền < 100m có đơn giá bằng 50% mặt tiền.

Bài toán yêu cầu tìm mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí của bất động sản so sánh.

Vì bất động sản so sánh có đơn giá ở vị trí mặt tiền, trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm có giá trị bằng 50% giá trị mặt tiền, nên cần điều chỉnh giảm đơn giá của bất động sản so sánh để tương ứng với vị trí hẻm.

Mức điều chỉnh = Đơn giá hẻm - Đơn giá mặt tiền = 50% * Đơn giá mặt tiền - Đơn giá mặt tiền = 50% * 100 triệu đồng/m2 - 100 triệu đồng/m2 = 50 triệu đồng/m2 - 100 triệu đồng/m2 = -50 triệu đồng/m2

Vậy, mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là -50 triệu đồng/m2.

Câu 10:

Thẩm định giá một thửa đất có tiềm năng phát triển thành một dự án căn hộ cao cấp bằng phương pháp thặng dư. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định thửa đất này?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong phương pháp thặng dư, việc thẩm định giá đất có tiềm năng phát triển thành dự án bất động sản đòi hỏi phải xem xét đến khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đất (Highest and Best Use). Nguyên tắc này đảm bảo rằng giá trị được xác định phản ánh tiềm năng sinh lợi cao nhất và khả thi nhất của việc sử dụng đất. Các nguyên tắc khác như cân bằng và phù hợp cũng quan trọng, nhưng nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất đóng vai trò then chốt trong việc xác định giá trị khi thẩm định giá theo phương pháp thặng dư. Do đó, thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất để thẩm định giá.

Câu 11:

Bất động sản thẩm định ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp hơn đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là :

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Đề bài cho biết bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 và ở cạnh trụ sở ngân hàng, trong khi bất động sản thẩm định ở cạnh cây xăng và đơn giá đất ở cạnh cây xăng thấp hơn 20% so với nơi không có cây xăng.

Vì vậy, ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt này. Do bất động sản thẩm định (cần tìm giá) ở vị trí kém thuận lợi hơn (cạnh cây xăng), ta cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.

Giá sau điều chỉnh = Giá gốc * (1 - Mức điều chỉnh)
Giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * (1 - 20%)
Giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * 0.8
Giá sau điều chỉnh = 80 triệu đồng/m2

Vậy, đáp án đúng là B. 80 triệu đồng/m2.

Câu 12:

Thẩm định giá trị tài sản phát mãi được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị tài sản phát mãi thường được thẩm định dựa trên giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà tài sản có thể được bán trên thị trường mở, có đủ thời gian để quảng bá và tìm kiếm người mua. Điều này đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình phát mãi. Giá trị hợp lý có thể được xem xét trong một số trường hợp đặc biệt, nhưng giá trị thị trường vẫn là cơ sở chính. Giá trị đặc biệt và giá trị đầu tư ít được sử dụng trong trường hợp này.

Câu 13:

Số tiền ước tính của tài sản thẩm định giá:

Lời giải: