Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị doanh nghiệp công ích là:

Tuổi đời hiệu quả của căn nhà được tính từ năm xây dựng đến năm thẩm định giá, có xét đến việc nâng cấp sửa chữa làm tăng tuổi thọ.

* Năm xây dựng: 20x0
* Năm thẩm định giá: 20x9
* Số năm đã qua: 20x9 - 20x0 = 9 năm

Vì vậy, tuổi đời hiệu quả của căn nhà là 9 năm.

Giá xe trả góp là 900 triệu đồng, trả trước 30%, vậy số tiền trả trước là 900 * 30% = 270 triệu đồng. Số tiền còn lại phải trả góp là 900 - 270 = 630 triệu đồng. Thời gian trả góp là 5 năm, tương đương 60 tháng. Lãi suất 12% năm, tức 1% mỗi tháng.

Đây là một bài toán về hiện giá của một chuỗi tiền tệ đều (annuity). Tuy nhiên, câu hỏi lại hỏi về "mức điều chỉnh", điều này không rõ ràng. Trong định giá, mức điều chỉnh thường liên quan đến việc quy đổi về giá trị hiện tại hoặc tương lai. Do dữ liệu không đủ để xác định giá trị hiện tại của khoản vay (ví dụ, không biết giá trị thị trường của chiếc xe nếu mua thẳng), chúng ta không thể tính toán chính xác mức điều chỉnh.

Tuy nhiên, nếu giả sử câu hỏi muốn hỏi về giá trị khoản lãi phải trả trong suốt 5 năm, thì ta có thể ước tính như sau (đây chỉ là một cách hiểu):

Với lãi suất 1% mỗi tháng, ta có thể sử dụng công thức tính khoản trả hàng tháng (PMT) cho khoản vay 630 triệu trong 60 tháng. Sau đó, nhân khoản trả hàng tháng với 60 để tìm tổng số tiền trả, rồi trừ đi 630 triệu để tìm tổng lãi.

Công thức PMT: PMT = P * (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
Trong đó:
P = Số tiền gốc vay = 630,000,000
r = Lãi suất hàng tháng = 1% = 0.01
n = Số tháng = 60

PMT = 630,000,000 * (0.01 * (1.01)^60) / ((1.01)^60 - 1)
PMT ≈ 14,007,966 VNĐ

Tổng số tiền trả = PMT * n = 14,007,966 * 60 ≈ 840,477,960 VNĐ
Tổng lãi = Tổng số tiền trả - P = 840,477,960 - 630,000,000 = 210,477,960 VNĐ

Mức điều chỉnh (nếu hiểu là khoản lãi phải trả) có thể là giá trị âm của khoản lãi, tức -210,477,960 VNĐ. Không có đáp án nào gần với con số này.

Do cách diễn đạt không rõ ràng của câu hỏi, và không có đáp án nào phù hợp với các cách hiểu thông thường về "mức điều chỉnh" trong tài chính, đáp án D là phù hợp nhất.

Kết quả thẩm định giá tài sản phải đưa ra một mức giá cụ thể để người sử dụng có thể dựa vào đó đưa ra quyết định. Do đó, đáp án A là chính xác. Các phương án khác như khung giá, mức giá chuẩn, giá trần hoặc giá sàn không đủ cụ thể để thể hiện kết quả thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên việc chuyển đổi một dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại. Hạn chế của phương pháp này bao gồm:

* Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa: Lãi suất vốn hóa là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định. Việc xác định lãi suất này một cách chính xác đòi hỏi sự am hiểu thị trường và kinh nghiệm, do đó có thể gặp khó khăn.
* Không áp dụng được đối với các tài sản tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn: Phương pháp vốn hóa thu nhập thường phù hợp với các tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và liên tục trong dài hạn. Đối với tài sản có thời gian tạo thu nhập giới hạn, phương pháp này có thể không phù hợp.
* Có thể có kết quả ước tính thấp hơn phương pháp chi phí: Trong một số trường hợp, đặc biệt khi thị trường bất động sản đang phát triển, phương pháp vốn hóa thu nhập có thể cho ra kết quả thấp hơn so với phương pháp chi phí.

Vì vậy, đáp án D ("Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG") là chính xác nhất.

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe:
- Gọi đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là X.
- Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là X - 10%X = 0.9X

2. Xác định mối quan hệ giữa đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe và hẻm gần bến xe:
- Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là 50%, tức là 0.9X + 50%(0.9X) = 0.9X + 0.45X = 1.35X

3. Xác định mối quan hệ giữa đơn giá chuẩn (mặt tiền đường) và đơn giá đất ở hẻm xa bến xe:
- Vì bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở mặt tiền đường, ta có 1.35X = 100 triệu đồng/m².
- Suy ra X = 100/1.35 ≈ 74.07 triệu đồng/m².
- Do đó, đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là 0.9 * 74.07 ≈ 66.67 triệu đồng/m².

4. Tính mức điều chỉnh thuần:
- Vì bất động sản so sánh ở mặt tiền đường có đơn giá 100 triệu đồng/m², và bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe có đơn giá 66.67 triệu đồng/m², mức điều chỉnh cần thiết là 66.67 - 100 = -33.33 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, cách tiếp cận này không phù hợp với bất kỳ đáp án nào. Ta cần xem xét lại cách giải.

Gọi đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là x.
Đơn giá đất ở hẻm xa bến xe là: x / 0.9
Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe là: x * 1.5

Vì đơn giá đất ở mặt tiền đường là 100 triệu đồng/m², ta có:
1.5x = 100
x = 100 / 1.5 = 66.67 triệu đồng/m²

Mức điều chỉnh = Đơn giá BĐS thẩm định - Đơn giá BĐS so sánh
Mức điều chỉnh = 66.67 - 100 = -33.33 triệu đồng/m².

Một cách tiếp cận khác:
Bất động sản so sánh ở mặt tiền đường. Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe.
Đơn giá đất ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất ở hẻm xa bến xe là 10%.
Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là 50%.

Gọi giá ở hẻm gần bến xe là x.
Giá ở mặt tiền đường là 100 triệu.
Ta có: x * 1.5 = 100.
x = 100/1.5 = 66.67

Vậy tổng mức điều chỉnh là 66.67 - 100 = -33.33. Không có đáp án phù hợp.

Có vẻ như câu hỏi hoặc các đáp án có vấn đề. Tuy nhiên, đáp án gần đúng nhất là A. -40 triệu đồng/m².