Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có hạn chế là:

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe:
- Gọi đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là X.
- Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là X - 10%X = 0.9X

2. Xác định mối quan hệ giữa đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe và hẻm gần bến xe:
- Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là 50%, tức là 0.9X + 50%(0.9X) = 0.9X + 0.45X = 1.35X

3. Xác định mối quan hệ giữa đơn giá chuẩn (mặt tiền đường) và đơn giá đất ở hẻm xa bến xe:
- Vì bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở mặt tiền đường, ta có 1.35X = 100 triệu đồng/m².
- Suy ra X = 100/1.35 ≈ 74.07 triệu đồng/m².
- Do đó, đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là 0.9 * 74.07 ≈ 66.67 triệu đồng/m².

4. Tính mức điều chỉnh thuần:
- Vì bất động sản so sánh ở mặt tiền đường có đơn giá 100 triệu đồng/m², và bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe có đơn giá 66.67 triệu đồng/m², mức điều chỉnh cần thiết là 66.67 - 100 = -33.33 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, cách tiếp cận này không phù hợp với bất kỳ đáp án nào. Ta cần xem xét lại cách giải.

Gọi đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là x.
Đơn giá đất ở hẻm xa bến xe là: x / 0.9
Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe là: x * 1.5

Vì đơn giá đất ở mặt tiền đường là 100 triệu đồng/m², ta có:
1.5x = 100
x = 100 / 1.5 = 66.67 triệu đồng/m²

Mức điều chỉnh = Đơn giá BĐS thẩm định - Đơn giá BĐS so sánh
Mức điều chỉnh = 66.67 - 100 = -33.33 triệu đồng/m².

Một cách tiếp cận khác:
Bất động sản so sánh ở mặt tiền đường. Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe.
Đơn giá đất ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất ở hẻm xa bến xe là 10%.
Đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất ở hẻm gần bến xe là 50%.

Gọi giá ở hẻm gần bến xe là x.
Giá ở mặt tiền đường là 100 triệu.
Ta có: x * 1.5 = 100.
x = 100/1.5 = 66.67

Vậy tổng mức điều chỉnh là 66.67 - 100 = -33.33. Không có đáp án phù hợp.

Có vẻ như câu hỏi hoặc các đáp án có vấn đề. Tuy nhiên, đáp án gần đúng nhất là A. -40 triệu đồng/m².

Điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%) thường áp dụng cho các yếu tố có thể thay đổi về quy mô hoặc mức độ, chứ không phải vị trí cố định. Trong các lựa chọn trên, cơ sở hạ tầng (ví dụ: số lượng đường, diện tích công viên, công suất điện) có thể được điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm dựa trên nhu cầu hoặc sự phát triển. Vị trí và cảnh quan thường được điều chỉnh theo các phương pháp khác, không phải tỷ lệ phần trăm.

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị tạo thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Tuy nhiên, trong hai phương án này, kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) thường được ưu tiên hơn vì nó xem xét đến yếu tố thời gian của tiền và dự báo dòng tiền trong tương lai, phù hợp với việc thẩm định giá các tài sản tạo ra thu nhập trong dài hạn. Phương pháp vốn hóa trực tiếp đơn giản hơn, chỉ sử dụng thu nhập của một năm điển hình, nên kém chính xác hơn trong trường hợp dòng tiền biến động. Phương pháp so sánh giá bán phù hợp với các tài sản có giao dịch thường xuyên trên thị trường, còn phương pháp chi phí thường được sử dụng khi không có thông tin thị trường hoặc thu nhập.

Để tính tỷ lệ hao mòn chức năng, ta cần xác định tổng chi phí khắc phục so với chi phí thay thế toàn bộ căn nhà.

1. Chi phí thay thế toàn bộ: 1000 m2 * 10.000.000 đồng/m2 = 10.000.000.000 đồng (10 tỷ đồng).
2. Tổng chi phí khắc phục: 2 tỷ đồng (chống nghiêng) + 200 triệu đồng (vật liệu) = 2.200.000.000 đồng (2,2 tỷ đồng).
3. Tỷ lệ hao mòn chức năng: (Chi phí khắc phục / Chi phí thay thế) * 100% = (2.200.000.000 / 10.000.000.000) * 100% = 22%.

Vậy đáp án đúng là 22%.