Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được TĐG cao hơn giá trị thị trường?

Câu 2:

Thứ tự ưu tiên khi chọn mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh, việc lựa chọn mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh cần tuân theo một thứ tự ưu tiên nhất định. Thứ tự này nhằm đảm bảo tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định. Ưu tiên hàng đầu là xem xét số lần điều chỉnh. Tài sản so sánh nào càng ít lần điều chỉnh thì càng đáng tin cậy hơn, vì nó phản ánh sự tương đồng lớn hơn với tài sản mục tiêu. Tiếp theo là tổng giá trị điều chỉnh thuần (giá trị sau khi đã thực hiện tất cả các điều chỉnh cần thiết). Cuối cùng mới xem xét tổng giá trị điều chỉnh gộp (tổng giá trị các điều chỉnh trước khi bù trừ). Như vậy, đáp án đúng là phương án A.

Câu 3:

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Công thức tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) có thể được diễn giải như sau: FCFF là dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà cung cấp vốn của công ty, bao gồm cả chủ nợ và cổ đông. Để tính FCFF từ dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (FCFE), chúng ta cần điều chỉnh cho các khoản nợ và cổ tức ưu đãi. Công thức đúng là: FCFF = FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay - New debt issues + Preferred Dividend. Trong đó: Interest(1-t) là chi phí lãi vay sau thuế; Principal Repay là khoản trả nợ gốc; New debt issues là khoản phát hành nợ mới; Preferred Dividend là cổ tức ưu đãi.

Câu 4:

Hao mòn nào sau đây là hao mòn chức năng?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Hao mòn chức năng xảy ra khi tài sản hoặc thiết bị trở nên lỗi thời hoặc kém hiệu quả hơn so với các lựa chọn thay thế hiện đại. Điều này thường do sự tiến bộ của công nghệ hoặc thay đổi trong nhu cầu thị trường. Trong các lựa chọn trên, hao mòn do thiết kế lạc hậu là một ví dụ điển hình của hao mòn chức năng, vì thiết kế cũ kỹ khiến tài sản không còn đáp ứng được nhu cầu hiện tại hoặc không hiệu quả so với các thiết kế mới hơn.

A. Hao mòn do chế độ bảo dưỡng kém là hao mòn vật lý, không phải chức năng.
B. Hao mòn do sự quy hoạch giao thông thay đổi là hao mòn kinh tế, liên quan đến giá trị sử dụng.
C. Hao mòn do chính quyền địa phương nâng cấp nền đường cũng là hao mòn kinh tế.

Câu 5:

Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định mối quan hệ giữa các bất động sản:
- Gọi đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là X.
- Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là X / (1 - 10%) = X / 0.9 ≈ 1.11X.
- Đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe là X * (1 + 50%) = X * 1.5 = 1.5X.
- Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (mặt tiền đường) là 100 triệu đồng/m2.

2. Tìm mối liên hệ giữa đơn giá đất ở hẻm gần bến xe và đơn giá chuẩn:
- Ta biết rằng đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe (1.5X) cao hơn đơn giá đất ở hẻm gần bến xe (X) là 50% và bằng với đơn giá chuẩn (100 triệu đồng/m2) sau khi điều chỉnh.
- Thực tế, bài toán đang yêu cầu tìm đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe, biết rằng đơn giá đất của bất động sản mặt tiền đường là 100 triệu/m2. Và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%.
- Vậy X * 1.5 = 100 triệu/m2, suy ra X = 100 / 1.5 ≈ 66.67 triệu/m2. Vì bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe nên ta phải điều chỉnh giá của bất động sản so sánh về giá trị tương đương ở hẻm gần bến xe.

3. Kết luận:
- Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là khoảng 66.67 triệu đồng/m2.

Câu 6:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá bán đã bao gồm 10% thuế GTGT nên giá chưa thuế là 33tr/1.1 = 30tr
Giá trị nội thất được tặng là 90tr, lệ phí trước bạ không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Do đó, giá sau điều chỉnh là (30tr*50m2 - 90tr)/50m2 = 28,2tr/m2.
Vậy đáp án đúng là A.

Câu 7:

Một doanh nghiệp có dòng tiền của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng vĩnh viễn là 10% một năm và chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20%. Giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải: