Hao mòn nào sau đây là hao mòn chức năng?

Hao mòn do chế độ bảo dưỡng kém

Hao mòn do sự quy hoạch giao thông thay đổi

Hao mòn do chính quyền địa phương nâng cấp nền đường

Hao mòn do thiết kế lạc hậu

Trả lời:

Đáp án đúng: D

Hao mòn chức năng xảy ra khi tài sản hoặc thiết bị trở nên lỗi thời hoặc kém hiệu quả hơn so với các lựa chọn thay thế hiện đại. Điều này thường do sự tiến bộ của công nghệ hoặc thay đổi trong nhu cầu thị trường. Trong các lựa chọn trên, hao mòn do thiết kế lạc hậu là một ví dụ điển hình của hao mòn chức năng, vì thiết kế cũ kỹ khiến tài sản không còn đáp ứng được nhu cầu hiện tại hoặc không hiệu quả so với các thiết kế mới hơn. A. Hao mòn do chế độ bảo dưỡng kém là hao mòn vật lý, không phải chức năng. B. Hao mòn do sự quy hoạch giao thông thay đổi là hao mòn kinh tế, liên quan đến giá trị sử dụng. C. Hao mòn do chính quyền địa phương nâng cấp nền đường cũng là hao mòn kinh tế.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 28

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 5:

Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định mối quan hệ giữa các bất động sản:
- Gọi đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là X.
- Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là X / (1 - 10%) = X / 0.9 ≈ 1.11X.
- Đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe là X * (1 + 50%) = X * 1.5 = 1.5X.
- Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (mặt tiền đường) là 100 triệu đồng/m2.

2. Tìm mối liên hệ giữa đơn giá đất ở hẻm gần bến xe và đơn giá chuẩn:
- Ta biết rằng đơn giá đất ở mặt tiền đường gần bến xe (1.5X) cao hơn đơn giá đất ở hẻm gần bến xe (X) là 50% và bằng với đơn giá chuẩn (100 triệu đồng/m2) sau khi điều chỉnh.
- Thực tế, bài toán đang yêu cầu tìm đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe, biết rằng đơn giá đất của bất động sản mặt tiền đường là 100 triệu/m2. Và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%.
- Vậy X * 1.5 = 100 triệu/m2, suy ra X = 100 / 1.5 ≈ 66.67 triệu/m2. Vì bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe nên ta phải điều chỉnh giá của bất động sản so sánh về giá trị tương đương ở hẻm gần bến xe.

3. Kết luận:
- Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là khoảng 66.67 triệu đồng/m2.

Câu 6:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá bán đã bao gồm 10% thuế GTGT nên giá chưa thuế là 33tr/1.1 = 30tr
Giá trị nội thất được tặng là 90tr, lệ phí trước bạ không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Do đó, giá sau điều chỉnh là (30tr*50m2 - 90tr)/50m2 = 28,2tr/m2.
Vậy đáp án đúng là A.

Câu 7:

Một doanh nghiệp có dòng tiền của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng vĩnh viễn là 10% một năm và chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20%. Giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Công thức tính giá trị doanh nghiệp dựa trên FCFF với tăng trưởng vĩnh viễn là: Giá trị doanh nghiệp = FCFF1 / (WACC - g), trong đó FCFF1 là dòng tiền tự do của doanh nghiệp năm tới, WACC là chi phí sử dụng vốn bình quân và g là tỷ lệ tăng trưởng vĩnh viễn.

Trong trường hợp này: FCFF1 = 150 tỷ đồng, WACC = 20% = 0.2, g = 10% = 0.1.

Vậy, giá trị doanh nghiệp = 150 / (0.2 - 0.1) = 150 / 0.1 = 1500 tỷ đồng.

Câu 8:

Sự chênh lệch về mức giá ước tính của một tài sản cho một mục đích cụ thể do các thẩm định viên khác nhau thực hiện là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Sự chênh lệch về mức giá ước tính của một tài sản giữa các thẩm định viên có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau. Cụ thể:

- Cơ sở giá trị: Mỗi thẩm định viên có thể sử dụng các cơ sở giá trị khác nhau (ví dụ: giá trị thị trường, giá trị sử dụng đặc biệt) tùy thuộc vào mục đích thẩm định và quan điểm của họ.

- Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp khác nhau (ví dụ: so sánh, chi phí, thu nhập) có thể cho ra kết quả khác nhau, đặc biệt khi áp dụng cho các loại tài sản khác nhau hoặc trong các điều kiện thị trường khác nhau.

- Thông tin và dữ liệu: Sự khác biệt trong thông tin và dữ liệu mà mỗi thẩm định viên thu thập (ví dụ: dữ liệu về các giao dịch tương tự, chi phí xây dựng, thu nhập từ tài sản) cũng có thể dẫn đến sự chênh lệch về giá trị ước tính.

Vì cả ba yếu tố trên đều có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Câu 9:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 80 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị bất động sản, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo và giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ (terminal value) sau giai đoạn dự báo.

1. Giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo (5 năm):

Dòng tiền hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu là 15%.

PV = 80 / (1+0.15) + 80 / (1+0.15)^2 + 80 / (1+0.15)^3 + 80 / (1+0.15)^4 + 80 / (1+0.15)^5

PV ≈ 80/1.15 + 80/1.3225 + 80/1.5209 + 80/1.7490 + 80/2.0114

PV ≈ 69.57 + 60.50 + 52.60 + 45.74 + 39.77 ≈ 268.18 tỷ đồng

2. Tính giá trị cuối kỳ (Terminal Value) ở năm thứ 5:

Thu nhập năm thứ 6 là 80 * (1 + 0.10) = 88 tỷ đồng

Giá trị cuối kỳ = 88 / 0.16 = 550 tỷ đồng

3. Chiết khấu giá trị cuối kỳ về hiện tại:

PV của giá trị cuối kỳ = 550 / (1+0.15)^5 ≈ 550 / 2.0114 ≈ 273.44 tỷ đồng

4. Giá trị bất động sản:

Giá trị bất động sản = 268.18 + 273.44 ≈ 541.62 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với con số này. Có vẻ như đã có một sự nhầm lẫn nhỏ trong tính toán, cụ thể là tỷ lệ tăng trưởng 10% phải được trừ đi từ tỷ lệ chiết khấu 16% khi tính terminal value (giá trị cuối kỳ). Khi đó, công thức tính giá trị cuối kỳ sẽ là: 88/(0.16-0.10) = 88/0.06 = 1466.67 tỷ đồng.

Giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ là: 1466.67/(1+0.15)^5 = 1466.67/2.0114 = 729.17 tỷ đồng

Vậy, giá trị bất động sản sẽ là: 268.18 + 729.17 = 997.35 tỷ đồng

Câu 10:

Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị doanh nghiệp này?

Lời giải: