Sự chênh lệch về mức giá ước tính của một tài sản cho một mục đích cụ thể do các thẩm định viên khác nhau thực hiện là do:

Để tính giá trị bất động sản, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo và giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ (terminal value) sau giai đoạn dự báo.

1. Giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo (5 năm):

Dòng tiền hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu là 15%.

PV = 80 / (1+0.15) + 80 / (1+0.15)^2 + 80 / (1+0.15)^3 + 80 / (1+0.15)^4 + 80 / (1+0.15)^5

PV ≈ 80/1.15 + 80/1.3225 + 80/1.5209 + 80/1.7490 + 80/2.0114

PV ≈ 69.57 + 60.50 + 52.60 + 45.74 + 39.77 ≈ 268.18 tỷ đồng

2. Tính giá trị cuối kỳ (Terminal Value) ở năm thứ 5:

Thu nhập năm thứ 6 là 80 * (1 + 0.10) = 88 tỷ đồng

Giá trị cuối kỳ = 88 / 0.16 = 550 tỷ đồng

3. Chiết khấu giá trị cuối kỳ về hiện tại:

PV của giá trị cuối kỳ = 550 / (1+0.15)^5 ≈ 550 / 2.0114 ≈ 273.44 tỷ đồng

4. Giá trị bất động sản:

Giá trị bất động sản = 268.18 + 273.44 ≈ 541.62 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với con số này. Có vẻ như đã có một sự nhầm lẫn nhỏ trong tính toán, cụ thể là tỷ lệ tăng trưởng 10% phải được trừ đi từ tỷ lệ chiết khấu 16% khi tính terminal value (giá trị cuối kỳ). Khi đó, công thức tính giá trị cuối kỳ sẽ là: 88/(0.16-0.10) = 88/0.06 = 1466.67 tỷ đồng.

Giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ là: 1466.67/(1+0.15)^5 = 1466.67/2.0114 = 729.17 tỷ đồng

Vậy, giá trị bất động sản sẽ là: 268.18 + 729.17 = 997.35 tỷ đồng

Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) là một phương pháp định giá dựa trên việc dự báo các dòng tiền mà doanh nghiệp sẽ tạo ra trong tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại. Nguyên tắc quan trọng nhất được sử dụng ở đây là nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai. Các nguyên tắc khác có thể liên quan, nhưng không phải là yếu tố cốt lõi của phương pháp DCF.

A. Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này liên quan đến việc xác định giá trị dựa trên tương quan giữa cung và cầu trên thị trường. Nó ít liên quan trực tiếp đến phương pháp dòng tiền chiết khấu, vốn tập trung vào dòng tiền nội tại của doanh nghiệp.

B. Nguyên tắc cân bằng: Nguyên tắc này thường được áp dụng trong các lĩnh vực khác, ví dụ như tài chính, kế toán, và nó không phải là nguyên tắc cốt lõi của phương pháp dòng tiền chiết khấu.

C. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên việc dự đoán dòng tiền trong tương lai mà doanh nghiệp sẽ tạo ra. Do đó, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là phù hợp nhất.

D. Tất cả các nguyên tắc trên: Mặc dù các nguyên tắc khác có thể được xem xét trong quá trình thẩm định giá, nhưng nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là quan trọng nhất đối với kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Để giải bài toán này, chúng ta cần sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Giai đoạn dự báo (5 năm)

• Thu nhập năm 1: 100 tỷ


• Tăng trưởng mỗi năm: 10%


• Tỷ suất chiết khấu: 15%

Tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm:

PV₁ = 100 / (1+0.15)¹ = 86.96 tỷ

PV₂ = 110 / (1+0.15)² = 83.43 tỷ

PV₃ = 121 / (1+0.15)³ = 79.94 tỷ

PV₄ = 133.1 / (1+0.15)⁴ = 76.52 tỷ

PV₅ = 146.41 / (1+0.15)⁵ = 73.17 tỷ

Tổng giá trị hiện tại trong giai đoạn 1: 86.96 + 83.43 + 79.94 + 76.52 + 73.17 = 400.02 tỷ

Giai đoạn 2: Giai đoạn tăng trưởng ổn định

• Thu nhập năm 6: 146.41 * (1+0.05) = 153.73 tỷ


• Tăng trưởng mỗi năm: 5%


• Tỷ suất chiết khấu: 16%

Tính giá trị hiện tại của dòng tiền giai đoạn 2 tại cuối năm 5:

PV₅ = 153.73 / (0.16 - 0.05) = 153.73 / 0.11 = 1397.55 tỷ

Chiết khấu giá trị này về hiện tại (năm 0):

PV₀ = 1397.55 / (1+0.15)⁵ = 1397.55 / 2.011 = 695.06 tỷ

Giá trị bất động sản:

Tổng giá trị bất động sản = PV_{giai đoạn 1} + PV_{giai đoạn 2} = 400.02 + 695.06 = 1095.08 tỷ

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với con số này. Có thể có sai sót trong quá trình tính toán hoặc làm tròn số. Dựa vào các đáp án đã cho, đáp án C có vẻ gần nhất nếu có sự sai lệch trong đề bài hoặc các con số đã được làm tròn đi nhiều.

Nhưng để ra được đáp án C một cách chính xác thì cần có thông tin hoặc cách làm khác chính xác hơn.

Giá cả trong thẩm định giá là số tiền thực tế được yêu cầu, đề nghị hoặc thanh toán cho một tài sản. Giá cả có thể khác với giá trị thị trường vì nó phụ thuộc vào các yếu tố cụ thể của giao dịch, chẳng hạn như động cơ của người mua và người bán, điều kiện thị trường tại thời điểm giao dịch, và thông tin có sẵn cho các bên liên quan. Do đó, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là chính xác, vì nó bao gồm cả định nghĩa cơ bản của giá cả và sự khác biệt giữa giá cả và giá trị thị trường. Giá trị thị trường là một khái niệm rộng hơn và là ước tính về mức giá mà một tài sản có thể được bán trên thị trường mở trong một khoảng thời gian hợp lý.