Một dãy trọ có thu nhập hiệu quả là 288 triệu đồng/tháng và chi phí hoạt động chiếm 10% thu nhập hiệu quả. Nếu tỷ suất vốn hóa là 15% thì giá trị của dãy trọ này là:

20734 triệu đồng;

20736 triệu đồng;

20738 triệu đồng;

Các đáp án còn lại SAI.

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

Tính thu nhập hoạt động ròng (NOI):
Chi phí hoạt động = 10% * Thu nhập hiệu quả = 10% * 288 triệu = 28.8 triệu đồng.
NOI = Thu nhập hiệu quả - Chi phí hoạt động = 288 triệu - 28.8 triệu = 259.2 triệu đồng/tháng.
NOI hằng năm = 259.2 triệu * 12 = 3110.4 triệu đồng.
Tính giá trị của dãy trọ:
Giá trị = NOI / Tỷ suất vốn hóa = 3110.4 triệu / 15% = 20736 triệu đồng.

Vậy, giá trị của dãy trọ là 20736 triệu đồng.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 28

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 15:

Một doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là 100 tỷ đồng. Có 3 doanh nghiệp cùng ngành có thể so sánh có chỉ số P/B lần lượt là 9 - 10 - 11 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Chỉ số P/B (Price-to-Book ratio) là tỷ lệ giữa giá thị trường của cổ phiếu và giá trị sổ sách của cổ phiếu. Nó cho biết nhà đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu cho mỗi đồng giá trị sổ sách của doanh nghiệp.

Trong trường hợp này, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu 100 tỷ đồng. Các doanh nghiệp so sánh có P/B lần lượt là 9, 10, và 11. Để ước tính giá trị doanh nghiệp, ta có thể sử dụng P/B trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

P/B trung bình = (9 + 10 + 11) / 3 = 10

Giá trị doanh nghiệp = Vốn chủ sở hữu * P/B trung bình = 100 tỷ * 10 = 1.000 tỷ đồng.

Câu 16:

Mức giá ước tính của một tài sản phải phù hợp với:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Mức giá ước tính của một tài sản trong thẩm định giá không phải là một con số cố định mà nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có:

Địa điểm thẩm định giá: Giá trị tài sản có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí của nó (ví dụ: một ngôi nhà ở trung tâm thành phố sẽ có giá khác với một ngôi nhà tương tự ở vùng nông thôn).

Thời điểm thẩm định giá: Giá trị tài sản có thể biến động theo thời gian do các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,... (ví dụ: giá bất động sản có thể tăng hoặc giảm do thay đổi về lãi suất, chính sách quy hoạch,...).

Mục đích thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá (ví dụ: mua bán, thế chấp, bảo hiểm,...) có thể ảnh hưởng đến phương pháp thẩm định và do đó ảnh hưởng đến mức giá cuối cùng.

Do đó, mức giá ước tính phải phù hợp với tất cả các yếu tố trên.

Câu 17:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đầu tiên, ta cần tính tỷ lệ đơn giá đất của bất động sản thẩm định so với bất động sản so sánh.

- Đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m là 50% đơn giá mặt tiền.
- Bất động sản thẩm định cách mặt tiền 480m. Ta cần tính mức giảm giá do khoảng cách này.
- Từ 100m đến 400m (tức là 4 x 100m), đơn giá giảm 4 * 10% = 40% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Đơn giá đất cách mặt tiền 480m là: 50% - 40% = 10%. Sai, vì theo đề bài cứ mỗi 100m tăng thêm thì giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m, nhưng cách mặt tiền >500m thì đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.

Vì bất động sản cách mặt tiền 480m nên ta tính như sau:
- Đơn giá đất cách mặt tiền < 100m là: 50% * 100 triệu = 50 triệu/m2
- Đơn giá đất giảm do cách mặt tiền 480m là 4 * 10% * 50 triệu = 20 triệu/m2
- Vậy đơn giá đất cách mặt tiền 480m là: 50 - 20 = 30 triệu/m2

Vậy giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là 30 triệu đồng/m²

Câu 18:

Ô tô so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá là 900 triệu đồng. 3 tháng sau, giá ô tô giảm 10% so với thời điểm bán và tại thời điểm thẩm định, giá ô tô tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Mức điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá ô tô sau khi giảm 10%: 900 triệu * (1 - 10%) = 810 triệu.
Giá ô tô tại thời điểm thẩm định (tăng 20% so với 3 tháng trước): 810 triệu * (1 + 20%) = 972 triệu.
Mức điều chỉnh biến động thị trường: 972 triệu - 900 triệu = 72 triệu đồng.

Câu 19:

Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 900 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 10% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá bán của ô tô là 900 triệu đồng (chưa bao gồm VAT). Thuế GTGT là 10%, do đó giá đã bao gồm VAT là 900 + (900 * 10%) = 990 triệu đồng.
Giá trị nội thất tặng kèm là 90 triệu đồng, lệ phí trước bạ là 10% giá trị nội thất, tức là 90 * 10% = 9 triệu đồng. Tổng giá trị tặng kèm là 90 + 9 = 99 triệu đồng.
Vì câu hỏi yêu cầu điều chỉnh giá do yếu tố tặng kèm, ta cần loại bỏ giá trị này khỏi giá bán ban đầu (chưa VAT). Vậy giá sau điều chỉnh là 900 - 90 = 810 triệu đồng.
Vậy đáp án đúng là 810 triệu đồng

Câu 20:

Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 100 tỷ đồng. Có 3 doanh nghiệp cùng ngành có thể so sánh có chỉ số P/E lần lượt là 9 - 10 - 11 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là:

Lời giải: