Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Sự chênh lệch về mức giá ước tính của một tài sản giữa các thẩm định viên có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau. Cụ thể:

- Cơ sở giá trị: Mỗi thẩm định viên có thể sử dụng các cơ sở giá trị khác nhau (ví dụ: giá trị thị trường, giá trị sử dụng đặc biệt) tùy thuộc vào mục đích thẩm định và quan điểm của họ.

- Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp khác nhau (ví dụ: so sánh, chi phí, thu nhập) có thể cho ra kết quả khác nhau, đặc biệt khi áp dụng cho các loại tài sản khác nhau hoặc trong các điều kiện thị trường khác nhau.

- Thông tin và dữ liệu: Sự khác biệt trong thông tin và dữ liệu mà mỗi thẩm định viên thu thập (ví dụ: dữ liệu về các giao dịch tương tự, chi phí xây dựng, thu nhập từ tài sản) cũng có thể dẫn đến sự chênh lệch về giá trị ước tính.

Vì cả ba yếu tố trên đều có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Để tính giá trị bất động sản, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo và giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ (terminal value) sau giai đoạn dự báo.

1. Giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo (5 năm):

Dòng tiền hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu là 15%.

PV = 80 / (1+0.15) + 80 / (1+0.15)^2 + 80 / (1+0.15)^3 + 80 / (1+0.15)^4 + 80 / (1+0.15)^5

PV ≈ 80/1.15 + 80/1.3225 + 80/1.5209 + 80/1.7490 + 80/2.0114

PV ≈ 69.57 + 60.50 + 52.60 + 45.74 + 39.77 ≈ 268.18 tỷ đồng

2. Tính giá trị cuối kỳ (Terminal Value) ở năm thứ 5:

Thu nhập năm thứ 6 là 80 * (1 + 0.10) = 88 tỷ đồng

Giá trị cuối kỳ = 88 / 0.16 = 550 tỷ đồng

3. Chiết khấu giá trị cuối kỳ về hiện tại:

PV của giá trị cuối kỳ = 550 / (1+0.15)^5 ≈ 550 / 2.0114 ≈ 273.44 tỷ đồng

4. Giá trị bất động sản:

Giá trị bất động sản = 268.18 + 273.44 ≈ 541.62 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với con số này. Có vẻ như đã có một sự nhầm lẫn nhỏ trong tính toán, cụ thể là tỷ lệ tăng trưởng 10% phải được trừ đi từ tỷ lệ chiết khấu 16% khi tính terminal value (giá trị cuối kỳ). Khi đó, công thức tính giá trị cuối kỳ sẽ là: 88/(0.16-0.10) = 88/0.06 = 1466.67 tỷ đồng.

Giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ là: 1466.67/(1+0.15)^5 = 1466.67/2.0114 = 729.17 tỷ đồng

Vậy, giá trị bất động sản sẽ là: 268.18 + 729.17 = 997.35 tỷ đồng

Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) là một phương pháp định giá dựa trên việc dự báo các dòng tiền mà doanh nghiệp sẽ tạo ra trong tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại. Nguyên tắc quan trọng nhất được sử dụng ở đây là nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai. Các nguyên tắc khác có thể liên quan, nhưng không phải là yếu tố cốt lõi của phương pháp DCF.

A. Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này liên quan đến việc xác định giá trị dựa trên tương quan giữa cung và cầu trên thị trường. Nó ít liên quan trực tiếp đến phương pháp dòng tiền chiết khấu, vốn tập trung vào dòng tiền nội tại của doanh nghiệp.

B. Nguyên tắc cân bằng: Nguyên tắc này thường được áp dụng trong các lĩnh vực khác, ví dụ như tài chính, kế toán, và nó không phải là nguyên tắc cốt lõi của phương pháp dòng tiền chiết khấu.

C. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên việc dự đoán dòng tiền trong tương lai mà doanh nghiệp sẽ tạo ra. Do đó, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là phù hợp nhất.

D. Tất cả các nguyên tắc trên: Mặc dù các nguyên tắc khác có thể được xem xét trong quá trình thẩm định giá, nhưng nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là quan trọng nhất đối với kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Để giải bài toán này, chúng ta cần sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Giai đoạn dự báo (5 năm)

• Thu nhập năm 1: 100 tỷ


• Tăng trưởng mỗi năm: 10%


• Tỷ suất chiết khấu: 15%

Tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm:

PV₁ = 100 / (1+0.15)¹ = 86.96 tỷ

PV₂ = 110 / (1+0.15)² = 83.43 tỷ

PV₃ = 121 / (1+0.15)³ = 79.94 tỷ

PV₄ = 133.1 / (1+0.15)⁴ = 76.52 tỷ

PV₅ = 146.41 / (1+0.15)⁵ = 73.17 tỷ

Tổng giá trị hiện tại trong giai đoạn 1: 86.96 + 83.43 + 79.94 + 76.52 + 73.17 = 400.02 tỷ

Giai đoạn 2: Giai đoạn tăng trưởng ổn định

• Thu nhập năm 6: 146.41 * (1+0.05) = 153.73 tỷ


• Tăng trưởng mỗi năm: 5%


• Tỷ suất chiết khấu: 16%

Tính giá trị hiện tại của dòng tiền giai đoạn 2 tại cuối năm 5:

PV₅ = 153.73 / (0.16 - 0.05) = 153.73 / 0.11 = 1397.55 tỷ

Chiết khấu giá trị này về hiện tại (năm 0):

PV₀ = 1397.55 / (1+0.15)⁵ = 1397.55 / 2.011 = 695.06 tỷ

Giá trị bất động sản:

Tổng giá trị bất động sản = PV_{giai đoạn 1} + PV_{giai đoạn 2} = 400.02 + 695.06 = 1095.08 tỷ

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với con số này. Có thể có sai sót trong quá trình tính toán hoặc làm tròn số. Dựa vào các đáp án đã cho, đáp án C có vẻ gần nhất nếu có sự sai lệch trong đề bài hoặc các con số đã được làm tròn đi nhiều.

Nhưng để ra được đáp án C một cách chính xác thì cần có thông tin hoặc cách làm khác chính xác hơn.