Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)?

Việc ước tính giá trị xây mới của các công trình xây dựng có nhiều nhược điểm, bao gồm:

* A. Không thể tìm được hai công trình hoàn toàn giống hệt nhau: Mỗi công trình đều có những đặc điểm riêng biệt về thiết kế, vật liệu, và điều kiện thi công. Do đó, việc tìm một công trình hoàn toàn tương đồng để so sánh và ước tính giá trị là rất khó.
* B. Địa chất địa tầng của hai công trình có thể khác nhau: Điều kiện địa chất và địa tầng tại vị trí xây dựng có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí xây dựng (ví dụ: chi phí xử lý nền móng). Sự khác biệt này gây khó khăn cho việc ước tính chính xác.
* C. Nội thất và chi phí vật liệu xây dựng có thể khác nhau: Ngay cả khi hai công trình có cấu trúc tương tự, sự khác biệt về nội thất (thiết bị, hoàn thiện) và giá cả vật liệu xây dựng (do thời điểm mua, nhà cung cấp) cũng có thể dẫn đến sai lệch lớn trong ước tính.

Vì cả ba phương án A, B, và C đều đúng, nên phương án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc được sử dụng phổ biến trong phương pháp chi phí. Nguyên tắc này nói rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương. Trong phương pháp chi phí, giá trị của tài sản được xác định bằng cách ước tính chi phí để xây dựng hoặc tạo ra một tài sản tương tự, do đó nguyên tắc thay thế được áp dụng. Các nguyên tắc khác như tốt nhất và hiệu quả nhất, đóng góp, có liên quan đến các phương pháp thẩm định khác như phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập.

Doanh nghiệp công ích thường có đặc điểm là tạo ra lợi nhuận không phải là mục tiêu hàng đầu, mà là cung cấp các dịch vụ công cộng. Do đó, việc thẩm định giá trị của chúng thường tập trung vào các tài sản và khả năng tạo ra dịch vụ hơn là dòng tiền hoặc cổ tức. Phương pháp tài sản (A) xem xét giá trị của tất cả tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả hữu hình và vô hình, trừ đi các khoản nợ phải trả. Điều này phù hợp với việc đánh giá các doanh nghiệp công ích, nơi giá trị tài sản thường quan trọng hơn lợi nhuận.

Tuổi đời hiệu quả của căn nhà được tính từ năm xây dựng đến năm thẩm định giá, có xét đến việc nâng cấp sửa chữa làm tăng tuổi thọ.

* Năm xây dựng: 20x0
* Năm thẩm định giá: 20x9
* Số năm đã qua: 20x9 - 20x0 = 9 năm

Vì vậy, tuổi đời hiệu quả của căn nhà là 9 năm.

Giá xe trả góp là 900 triệu đồng, trả trước 30%, vậy số tiền trả trước là 900 * 30% = 270 triệu đồng. Số tiền còn lại phải trả góp là 900 - 270 = 630 triệu đồng. Thời gian trả góp là 5 năm, tương đương 60 tháng. Lãi suất 12% năm, tức 1% mỗi tháng.

Đây là một bài toán về hiện giá của một chuỗi tiền tệ đều (annuity). Tuy nhiên, câu hỏi lại hỏi về "mức điều chỉnh", điều này không rõ ràng. Trong định giá, mức điều chỉnh thường liên quan đến việc quy đổi về giá trị hiện tại hoặc tương lai. Do dữ liệu không đủ để xác định giá trị hiện tại của khoản vay (ví dụ, không biết giá trị thị trường của chiếc xe nếu mua thẳng), chúng ta không thể tính toán chính xác mức điều chỉnh.

Tuy nhiên, nếu giả sử câu hỏi muốn hỏi về giá trị khoản lãi phải trả trong suốt 5 năm, thì ta có thể ước tính như sau (đây chỉ là một cách hiểu):

Với lãi suất 1% mỗi tháng, ta có thể sử dụng công thức tính khoản trả hàng tháng (PMT) cho khoản vay 630 triệu trong 60 tháng. Sau đó, nhân khoản trả hàng tháng với 60 để tìm tổng số tiền trả, rồi trừ đi 630 triệu để tìm tổng lãi.

Công thức PMT: PMT = P * (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
Trong đó:
P = Số tiền gốc vay = 630,000,000
r = Lãi suất hàng tháng = 1% = 0.01
n = Số tháng = 60

PMT = 630,000,000 * (0.01 * (1.01)^60) / ((1.01)^60 - 1)
PMT ≈ 14,007,966 VNĐ

Tổng số tiền trả = PMT * n = 14,007,966 * 60 ≈ 840,477,960 VNĐ
Tổng lãi = Tổng số tiền trả - P = 840,477,960 - 630,000,000 = 210,477,960 VNĐ

Mức điều chỉnh (nếu hiểu là khoản lãi phải trả) có thể là giá trị âm của khoản lãi, tức -210,477,960 VNĐ. Không có đáp án nào gần với con số này.

Do cách diễn đạt không rõ ràng của câu hỏi, và không có đáp án nào phù hợp với các cách hiểu thông thường về "mức điều chỉnh" trong tài chính, đáp án D là phù hợp nhất.