Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Câu 28:

Tài sản so sánh là một ô tô khách có giá bán trả góp là 900 triệu đồng với điều kiện thanh toán lần đầu 30% và phần còn lại thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất trả góp là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh của ô tô này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trả góp là 900 triệu đồng, thanh toán lần đầu 30%, vậy số tiền còn lại là 900 * (1-0.3) = 630 triệu đồng.
Thời hạn trả góp là 5 năm, tức là 60 tháng.
Lãi suất trả góp là 12% năm, vậy lãi suất mỗi tháng là 12%/12 = 1%/tháng.
Để tính tỷ lệ điều chỉnh, ta cần xem xét tổng số tiền phải trả so với giá trị gốc của tài sản. Số tiền phải trả bao gồm gốc và lãi.
Tuy nhiên, câu hỏi này không cung cấp đủ thông tin để tính toán chính xác tỷ lệ điều chỉnh. Ta cần biết số tiền trả góp hàng tháng. Với thông tin hiện có, ta không thể tính chính xác tổng số tiền lãi phải trả.
Do đó, không thể xác định tỷ lệ điều chỉnh chính xác từ các dữ liệu đã cho. Các đáp án A, B, C đều là các con số cụ thể, nhưng không có cơ sở để tính toán ra chúng từ thông tin trong đề bài.

Câu 29:

Giả sử công ty An Thành có tổng tài sản dự kiến trong năm thẩm định giá là 100 tỷ đồng, ROE dự kiến là 20%, ROA dự kiến là 15%. Qua khảo sát có công ty A, B, C, D có cùng ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự và nhiều yếu tố gần giống công ty An Thành nhất. Thu thập thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của các công ty A, B, C, D như sau:

Công ty A: 40

Công ty B: 42

Công ty C: 38

Công ty D: 44

Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Công thức tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp P/E:
Giá trị doanh nghiệp = EPS * P/E trung bình ngành

Trong đó:
* EPS (Earning Per Share) = Lợi nhuận sau thuế / Số lượng cổ phiếu đang lưu hành
* ROE (Return on Equity) = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu
* ROA (Return on Assets) = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản

Vì đề bài không cho số lượng cổ phiếu đang lưu hành nên ta sử dụng ROE để tính lợi nhuận sau thuế.

* Lợi nhuận sau thuế = ROE * Vốn chủ sở hữu. Ta cần tính vốn chủ sở hữu.
* ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản => Lợi nhuận sau thuế = ROA * Tổng tài sản = 15% * 100 tỷ = 15 tỷ
* ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu => Vốn chủ sở hữu = Lợi nhuận sau thuế / ROE = 15 tỷ / 20% = 75 tỷ
* Tính EPS theo ROA: EPS = 15 tỷ/ Số lượng cổ phiếu.

P/E trung bình ngành = (40 + 42 + 38 + 44) / 4 = 41
Vì không có thông tin về số lượng cổ phiếu nên ta dùng ROA để tính.
Ta có: Giá trị doanh nghiệp = EPS * P/E. Mà EPS = Lợi nhuận sau thuế / Số lượng cổ phiếu.
=> Giá trị doanh nghiệp = (Lợi nhuận sau thuế/Số lượng cổ phiếu) * P/E.
Lại có Lợi nhuận sau thuế = ROE * Vốn chủ sở hữu => Lợi nhuận sau thuế = 0.2 * 75 = 15 tỷ.
Tuy nhiên, do không có số lượng cổ phiếu nên ta sử dụng cách khác:
Giá trị vốn chủ sở hữu = P/E * EPS. Mà EPS = ROE * Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phần.
=> Tổng giá trị vốn chủ sở hữu = P/E * Lợi nhuận sau thuế = 41 * 15 tỷ = 615 tỷ.
Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là 615 tỷ đồng.

Câu 30:

Bất động sản thẩm định có chiều rộng 3,8m và chiều dài 33m. Bất động sản so sánh có chiều rộng 2,8m và chiều dài 25m và có đơn giá quy chuẩn là 60 triệu đồng/m². Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 85% giá thị trường và bất động sản có chiều dài trên 25m có giá chỉ bằng 75% giá thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng thì mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị quy chuẩn của bất động sản so sánh là 60 triệu đồng/m2.
Vì chiều rộng của bất động sản so sánh là 2.8m (dưới 3m), giá trị của nó được điều chỉnh giảm xuống còn 85% giá thị trường. Vì vậy, ta có hệ số điều chỉnh là 0.85.
Vì chiều dài của bất động sản so sánh là 25m (bằng 25m), giá trị của nó không cần điều chỉnh theo chiều dài.
Vậy, mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh là: 60 triệu * 0.85 = 51 triệu đồng/m²
Diện tích của bất động sản so sánh là: 2.8m * 25m = 70 m2
Tổng giá trị của bất động sản so sánh là: 51 triệu * 70 = 3570 triệu đồng
Diện tích của bất động sản thẩm định là: 3.8m * 33m = 125.4 m2
Giá trị của bất động sản thẩm định là: 3570 triệu đồng.
Đơn giá của bất động sản thẩm định là: 3570/125.4 = 28.47 triệu đồng/m2
Tuy nhiên đề bài yêu cầu tìm mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh, đã tính ở trên là 51 triệu đồng/m2 sau khi điều chỉnh chiều rộng.
Vì vậy, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho. Bài toán có vẻ như yêu cầu tính toán sau khi điều chỉnh bất động sản so sánh theo bất động sản thẩm định. Trong trường hợp đó, ta phải tính các hệ số điều chỉnh về kích thước.

Bất động sản thẩm định có chiều rộng lớn hơn (3.8m so với 2.8m) và chiều dài lớn hơn (33m so với 25m).

Vì chiều rộng của bất động sản so sánh nhỏ hơn 3m, giá trị của nó chỉ bằng 85% giá thị trường. Ta cần điều chỉnh lại giá trị này để so sánh với bất động sản thẩm định.
Giá sau điều chỉnh: 60 triệu * 0.85 = 51 triệu/m2.
Vì chiều dài của bất động sản so sánh là 25m (không lớn hơn 25m), và chiều dài của bất động sản thẩm định lớn hơn 25m, ta cần phải điều chỉnh yếu tố này.
Do bất động sản có chiều dài trên 25m chỉ có giá trị 75% nên ta điều chỉnh đơn giá lên: 51/0.75 = 68 triệu/m2 (lưu ý đây không phải đáp án vì đây chỉ là điều chỉnh để so sánh)
Ta có thể thấy không có đáp án nào gần với các kết quả tính toán trên.

Câu 31:

Một lô đất ở có diện tích 190m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm). Hạn mức đất ở là 150m², giá đất ở theo quy định của Nhà nước là 2 triệu đồng/m², hệ số K = 2. Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất, ta cần xác định các khoản phải nộp:

1. Tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức:
- Diện tích trong hạn mức: 150m²
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m²
- Tiền sử dụng đất trong hạn mức: 150m² * 2 triệu đồng/m² * 50% (Giả sử áp dụng mức thu 50% theo quy định, vì đây là đất lấn chiếm và có thể có chính sách riêng) = 150 triệu đồng.

2. Tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức:
- Diện tích vượt hạn mức: 190m² - 150m² = 40m²
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m² * K = 2 triệu đồng/m² * 2 = 4 triệu đồng/m²
- Tiền sử dụng đất vượt hạn mức: 40m² * 4 triệu đồng/m² = 160 triệu đồng.

3. Tổng tiền sử dụng đất:
- Tổng tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất trong hạn mức + Tiền sử dụng đất vượt hạn mức = 75 triệu + 160 triệu = 235 triệu đồng (đây là một cách tiếp cận).
Nếu áp dụng cách tính khác (ví dụ, không được hưởng ưu đãi 50% cho phần trong hạn mức): 150m2 * 4 triệu = 600 triệu (phần trong hạn mức) + 40* 4 triệu = 160 triệu (vượt hạn mức) ==> 760 triệu.
Vì không có thông tin chi tiết về chính sách cụ thể áp dụng cho trường hợp đất lấn chiếm này, chúng ta không thể tính toán chính xác tuyệt đối.

Tuy nhiên, chúng ta thấy các đáp án đều khá cao, nên cần xem xét cách tính có thể được điều chỉnh:

Nếu coi toàn bộ diện tích là vượt hạn mức và áp dụng hệ số K:
190m² * 4 triệu đồng/m² = 760 triệu đồng.

Giả sử có một khoản tiền phạt hoặc lệ phí khác (không được nêu rõ trong đề bài).

Xét các đáp án, không có đáp án nào khớp với kết quả tính toán ở trên. Có thể có các yếu tố khác chưa được đề cập trong đề bài (ví dụ: các khoản phí khác, chính sách cụ thể của địa phương về đất lấn chiếm).
Vì vậy, cần xem xét lại các giả định và dữ liệu đầu vào để đưa ra kết luận chính xác.
Do không thể tính toán chính xác với thông tin đã cho và không có đáp án phù hợp, có khả năng câu hỏi thiếu thông tin hoặc có sai sót.

Câu 32:

Cho các thông số: Reinvestment rate of FCFE= 60%; Retained ratio of earning per share = 50%; ROC = 10%; ROE = 15%; ROA = 5%. Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu là

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Công thức tính tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE):
g = Reinvestment rate of FCFE * ROCE
Trong đó ROCE ở đây được thay thế bằng ROE.
Do đó: g = 60% * 15% = 9%.
Vậy đáp án đúng là B. 9%

Câu 33:

Thẩm định giá trị doanh nghiệp được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải: