Giả sử công ty An Thành có tổng tài sản dự kiến trong năm thẩm định giá là 100 tỷ đồng, ROE dự kiến là 20%, ROA dự kiến là 15%. Qua khảo sát có công ty A, B, C, D có cùng ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự và nhiều yếu tố gần giống công ty An Thành nhất. Thu thập thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của các công ty A, B, C, D như sau:

Công ty A: 40

Công ty B: 42

Công ty C: 38

Công ty D: 44

Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là:

Giá trị quy chuẩn của bất động sản so sánh là 60 triệu đồng/m2.
Vì chiều rộng của bất động sản so sánh là 2.8m (dưới 3m), giá trị của nó được điều chỉnh giảm xuống còn 85% giá thị trường. Vì vậy, ta có hệ số điều chỉnh là 0.85.
Vì chiều dài của bất động sản so sánh là 25m (bằng 25m), giá trị của nó không cần điều chỉnh theo chiều dài.
Vậy, mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh là: 60 triệu * 0.85 = 51 triệu đồng/m²
Diện tích của bất động sản so sánh là: 2.8m * 25m = 70 m2
Tổng giá trị của bất động sản so sánh là: 51 triệu * 70 = 3570 triệu đồng
Diện tích của bất động sản thẩm định là: 3.8m * 33m = 125.4 m2
Giá trị của bất động sản thẩm định là: 3570 triệu đồng.
Đơn giá của bất động sản thẩm định là: 3570/125.4 = 28.47 triệu đồng/m2
Tuy nhiên đề bài yêu cầu tìm mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh, đã tính ở trên là 51 triệu đồng/m2 sau khi điều chỉnh chiều rộng.
Vì vậy, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho. Bài toán có vẻ như yêu cầu tính toán sau khi điều chỉnh bất động sản so sánh theo bất động sản thẩm định. Trong trường hợp đó, ta phải tính các hệ số điều chỉnh về kích thước.

Bất động sản thẩm định có chiều rộng lớn hơn (3.8m so với 2.8m) và chiều dài lớn hơn (33m so với 25m).

Vì chiều rộng của bất động sản so sánh nhỏ hơn 3m, giá trị của nó chỉ bằng 85% giá thị trường. Ta cần điều chỉnh lại giá trị này để so sánh với bất động sản thẩm định.
Giá sau điều chỉnh: 60 triệu * 0.85 = 51 triệu/m2.
Vì chiều dài của bất động sản so sánh là 25m (không lớn hơn 25m), và chiều dài của bất động sản thẩm định lớn hơn 25m, ta cần phải điều chỉnh yếu tố này.
Do bất động sản có chiều dài trên 25m chỉ có giá trị 75% nên ta điều chỉnh đơn giá lên: 51/0.75 = 68 triệu/m2 (lưu ý đây không phải đáp án vì đây chỉ là điều chỉnh để so sánh)
Ta có thể thấy không có đáp án nào gần với các kết quả tính toán trên.

Để tính nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất, ta cần xác định các khoản phải nộp:

1. Tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức:
- Diện tích trong hạn mức: 150m²
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m²
- Tiền sử dụng đất trong hạn mức: 150m² * 2 triệu đồng/m² * 50% (Giả sử áp dụng mức thu 50% theo quy định, vì đây là đất lấn chiếm và có thể có chính sách riêng) = 150 triệu đồng.

2. Tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức:
- Diện tích vượt hạn mức: 190m² - 150m² = 40m²
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m² * K = 2 triệu đồng/m² * 2 = 4 triệu đồng/m²
- Tiền sử dụng đất vượt hạn mức: 40m² * 4 triệu đồng/m² = 160 triệu đồng.

3. Tổng tiền sử dụng đất:
- Tổng tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất trong hạn mức + Tiền sử dụng đất vượt hạn mức = 75 triệu + 160 triệu = 235 triệu đồng (đây là một cách tiếp cận).
Nếu áp dụng cách tính khác (ví dụ, không được hưởng ưu đãi 50% cho phần trong hạn mức): 150m2 * 4 triệu = 600 triệu (phần trong hạn mức) + 40* 4 triệu = 160 triệu (vượt hạn mức) ==> 760 triệu.
Vì không có thông tin chi tiết về chính sách cụ thể áp dụng cho trường hợp đất lấn chiếm này, chúng ta không thể tính toán chính xác tuyệt đối.

Tuy nhiên, chúng ta thấy các đáp án đều khá cao, nên cần xem xét cách tính có thể được điều chỉnh:

Nếu coi toàn bộ diện tích là vượt hạn mức và áp dụng hệ số K:
190m² * 4 triệu đồng/m² = 760 triệu đồng.

Giả sử có một khoản tiền phạt hoặc lệ phí khác (không được nêu rõ trong đề bài).

Xét các đáp án, không có đáp án nào khớp với kết quả tính toán ở trên. Có thể có các yếu tố khác chưa được đề cập trong đề bài (ví dụ: các khoản phí khác, chính sách cụ thể của địa phương về đất lấn chiếm).
Vì vậy, cần xem xét lại các giả định và dữ liệu đầu vào để đưa ra kết luận chính xác.
Do không thể tính toán chính xác với thông tin đã cho và không có đáp án phù hợp, có khả năng câu hỏi thiếu thông tin hoặc có sai sót.

Công thức tính tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE):
g = Reinvestment rate of FCFE * ROCE
Trong đó ROCE ở đây được thay thế bằng ROE.
Do đó: g = 60% * 15% = 9%.
Vậy đáp án đúng là B. 9%

Thẩm định giá trị doanh nghiệp có thể được thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường (dựa trên các giao dịch mua bán tương tự trên thị trường) hoặc giá trị phi thị trường (dựa trên các yếu tố đặc thù của doanh nghiệp không phản ánh trên thị trường). Do đó, phương án C là đáp án chính xác nhất.

Giá trị thặng dư của thửa đất, hay còn gọi là giá trị còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí và lợi nhuận đầu tư, được tính bằng cách lấy hiện giá doanh thu phát triển trừ đi hiện giá chi phí đầu tư phát triển và trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư. Điều này phản ánh giá trị thực sự mà thửa đất mang lại sau khi đã bù đắp tất cả các chi phí và lợi nhuận kỳ vọng.

Phương án A không đúng vì nó không tính đến yếu tố thời gian và lợi nhuận của nhà đầu tư. Phương án B và C cũng không đầy đủ vì thiếu yếu tố lợi nhuận của nhà đầu tư.