Chi phí tái tạo công trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng công trình:

giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá;

giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá nhưng loại trừ chức năng lỗi thời;

có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá;

có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá nhưng loại trừ chức năng lỗi thời.

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Chi phí tái tạo công trình xây dựng là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, nhưng loại trừ các chức năng lỗi thời. Điều này có nghĩa là, khi xác định chi phí tái tạo, chúng ta không chỉ đơn thuần xây dựng lại một bản sao y hệt của công trình cũ (bao gồm cả những yếu tố đã lỗi thời), mà tập trung vào việc tạo ra một công trình mới có thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng tương đương, đồng thời loại bỏ những hạn chế hoặc nhược điểm của công trình cũ do sự tiến bộ của công nghệ hoặc thay đổi trong nhu cầu sử dụng.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 19

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 16:

Tỷ suất vốn hóa được tính theo công thức:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI) của một tài sản và giá trị tài sản đó. Công thức tính tỷ suất vốn hóa là: Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị tài sản. Trong các đáp án được đưa ra, đáp án A thể hiện đúng công thức này.

Câu 17:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE). Công thức tính như sau:

1. Tính giá trị hiện tại của FCFE trong giai đoạn tăng trưởng không đều (4 năm):

* FCFE1 = 50 * (1 + 0.10) = 55 tỷ đồng
* FCFE2 = 55 * (1 + 0.10) = 60.5 tỷ đồng
* FCFE3 = 60.5 * (1 + 0.10) = 66.55 tỷ đồng
* FCFE4 = 66.55 * (1 + 0.10) = 73.205 tỷ đồng

* PV (FCFE1) = 55 / (1 + 0.20)^1 = 45.83 tỷ đồng
* PV (FCFE2) = 60.5 / (1 + 0.20)^2 = 42.01 tỷ đồng
* PV (FCFE3) = 66.55 / (1 + 0.20)^3 = 38.58 tỷ đồng
* PV (FCFE4) = 73.205 / (1 + 0.20)^4 = 35.44 tỷ đồng

* Tổng giá trị hiện tại của FCFE trong 4 năm = 45.83 + 42.01 + 38.58 + 35.44 = 161.86 tỷ đồng

2. Tính giá trị cuối (Terminal Value) tại năm thứ 4:

* FCFE5 = 73.205 * (1 + 0.05) = 76.86525 tỷ đồng
* Terminal Value (TV4) = FCFE5 / (r - g) = 76.86525 / (0.20 - 0.05) = 512.435 tỷ đồng

3. Tính giá trị hiện tại của giá trị cuối:

* PV (TV4) = 512.435 / (1 + 0.20)^4 = 246.90 tỷ đồng

4. Tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

* Giá trị vốn chủ sở hữu = Tổng giá trị hiện tại của FCFE trong 4 năm + Giá trị hiện tại của giá trị cuối
* Giá trị vốn chủ sở hữu = 161.86 + 246.90 = 408.76 tỷ đồng

Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán (408.76 tỷ đồng) nên đáp án đúng nhất là D. Các đáp án còn lại SAI.

Câu 18:

Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có hạn chế là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa thu nhập dùng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của tài sản đó. Tuy nhiên, phương pháp này có một số hạn chế:

* Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa: Lãi suất vốn hóa là yếu tố quan trọng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị. Việc xác định lãi suất này một cách chính xác có thể gặp nhiều khó khăn, do nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như rủi ro, triển vọng tăng trưởng, và điều kiện thị trường.
* Không áp dụng được đối với các tài sản tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn: Phương pháp vốn hóa thu nhập thường phù hợp với các tài sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định và lâu dài. Đối với các tài sản chỉ tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn, phương pháp này có thể không phù hợp hoặc cần được điều chỉnh.
* Có thể có kết quả ước tính thấp hơn phương pháp chi phí: Trong một số trường hợp, giá trị ước tính theo phương pháp vốn hóa thu nhập có thể thấp hơn so với giá trị ước tính theo phương pháp chi phí, đặc biệt là khi tài sản có giá trị sử dụng đặc biệt hoặc khi thị trường chưa phát triển.

Vì cả ba phương án A, B và C đều là hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập, nên đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Câu 19:

Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Câu hỏi này liên quan đến tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh trong quá trình thẩm định giá. Theo thông tin thường được sử dụng trong lĩnh vực này, tỷ lệ điều chỉnh này thường là 58%. Vì vậy, đáp án C là chính xác.

Câu 20:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Căn hộ chung cư là một loại bất động sản phổ biến, thường xuyên được mua bán trên thị trường. Do đó, việc thẩm định giá căn hộ chung cư thường dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tức là mức giá mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường vào một thời điểm nhất định. Các tài sản khác như giá trị doanh nghiệp, xe chuyên dụng, hay cây kiểng hơn trăm tuổi có thể sử dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau, không nhất thiết chỉ dựa trên giá trị thị trường.

Câu 21:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải: