Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có hạn chế là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa thu nhập dùng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của tài sản đó. Tuy nhiên, phương pháp này có một số hạn chế:

* Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa: Lãi suất vốn hóa là yếu tố quan trọng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị. Việc xác định lãi suất này một cách chính xác có thể gặp nhiều khó khăn, do nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như rủi ro, triển vọng tăng trưởng, và điều kiện thị trường.
* Không áp dụng được đối với các tài sản tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn: Phương pháp vốn hóa thu nhập thường phù hợp với các tài sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định và lâu dài. Đối với các tài sản chỉ tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn, phương pháp này có thể không phù hợp hoặc cần được điều chỉnh.
* Có thể có kết quả ước tính thấp hơn phương pháp chi phí: Trong một số trường hợp, giá trị ước tính theo phương pháp vốn hóa thu nhập có thể thấp hơn so với giá trị ước tính theo phương pháp chi phí, đặc biệt là khi tài sản có giá trị sử dụng đặc biệt hoặc khi thị trường chưa phát triển.

Vì cả ba phương án A, B và C đều là hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập, nên đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Câu 19:

Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Câu hỏi này liên quan đến tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh trong quá trình thẩm định giá. Theo thông tin thường được sử dụng trong lĩnh vực này, tỷ lệ điều chỉnh này thường là 58%. Vì vậy, đáp án C là chính xác.

Câu 20:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Căn hộ chung cư là một loại bất động sản phổ biến, thường xuyên được mua bán trên thị trường. Do đó, việc thẩm định giá căn hộ chung cư thường dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tức là mức giá mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường vào một thời điểm nhất định. Các tài sản khác như giá trị doanh nghiệp, xe chuyên dụng, hay cây kiểng hơn trăm tuổi có thể sử dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau, không nhất thiết chỉ dựa trên giá trị thị trường.

Câu 21:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính giá trị hiện tại của thu nhập trong giai đoạn dự báo, ta cần tính giá trị hiện tại của từng năm và cộng lại. Công thức tính giá trị hiện tại của một dòng tiền là: PV = CF / (1 + r)^n, trong đó PV là giá trị hiện tại, CF là dòng tiền, r là tỷ suất chiết khấu và n là số năm.

Trong bài toán này, CF = 70 tỷ đồng, r = 15% = 0.15, và n lần lượt là 1, 2, 3, 4, 5. Ta có:

PV1 = 70 / (1 + 0.15)^1 = 70 / 1.15 ≈ 60.87 tỷ đồng
PV2 = 70 / (1 + 0.15)^2 = 70 / 1.3225 ≈ 52.93 tỷ đồng
PV3 = 70 / (1 + 0.15)^3 = 70 / 1.520875 ≈ 46.03 tỷ đồng
PV4 = 70 / (1 + 0.15)^4 = 70 / 1.749 ≈ 40.02 tỷ đồng
PV5 = 70 / (1 + 0.15)^5 = 70 / 2.011 ≈ 34.81 tỷ đồng

Tổng giá trị hiện tại trong giai đoạn dự báo là: 60.87 + 52.93 + 46.03 + 40.02 + 34.81 = 234.66 tỷ đồng.

Vậy, đáp án đúng nhất là A. 234,65 tỷ đồng (sai số do làm tròn).

Câu 22:

Mức giá ước tính của một tài sản phải phù hợp với:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Mức giá ước tính của một tài sản trong thẩm định giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là:

- Địa điểm thẩm định giá: Giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng lớn bởi vị trí địa lý của nó. Ví dụ, một bất động sản ở trung tâm thành phố sẽ có giá trị khác biệt so với một bất động sản tương tự ở vùng ngoại ô.

- Thời điểm thẩm định giá: Giá trị tài sản thay đổi theo thời gian do yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,... Do đó, thời điểm thẩm định có ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá ước tính.

- Mục đích thẩm định giá: Mục đích thẩm định (ví dụ: mua bán, thế chấp, bảo hiểm...) sẽ ảnh hưởng đến cách tiếp cận và phương pháp thẩm định, từ đó ảnh hưởng đến mức giá cuối cùng.

Vì vậy, tất cả các yếu tố trên đều quan trọng và ảnh hưởng đến mức giá ước tính của tài sản.

Câu 23:

Thẩm định giá tài sản là hoạt động:

Lời giải: