Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá có nghĩa là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá, nó chỉ ra rằng một người mua thông minh sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương. Các đáp án A, B, và C đều mô tả các khía cạnh khác nhau của nguyên tắc này. Do đó, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Câu 26:

Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Đầu tiên, ta xác định hệ số điều chỉnh do quy mô diện tích. Vì bất động sản thẩm định có diện tích nhỏ hơn (20m2) so với bất động sản so sánh (50m2), đơn giá của bất động sản nhỏ hơn cao hơn 30%.

Do đó, ta có thể tính tỷ lệ điều chỉnh như sau:

Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá BĐS thẩm định / Đơn giá BĐS so sánh) - 1
Tỷ lệ điều chỉnh = (1.3 * Đơn giá BĐS so sánh / Đơn giá BĐS so sánh) - 1
Tỷ lệ điều chỉnh = 1.3 - 1 = 0.3 = 30%

Tuy nhiên, đây là tỷ lệ đơn giá cao hơn, trong khi ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh về tương đương với bất động sản thẩm định.
Công thức tính tỷ lệ điều chỉnh là:
% điều chỉnh = (Giá trị của tài sản so sánh sau khi điều chỉnh - Giá trị ban đầu của tài sản so sánh) / Giá trị ban đầu của tài sản so sánh
Gọi x là hệ số cần tìm, ta có: 100tr * (1 + x) = 100tr * 1.3
=> x = 0.3
Như vậy, để đưa bất động sản so sánh về quy mô tương đương với bất động sản thẩm định, ta cần điều chỉnh +30% vào đơn giá của bất động sản so sánh.

Câu 27:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị hiện tại của thu nhập trong giai đoạn dự báo được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền hàng năm về hiện tại. Công thức tính như sau:

PV = CF1/(1+r)^1 + CF2/(1+r)^2 + CF3/(1+r)^3 + CF4/(1+r)^4 + CF5/(1+r)^5

Trong đó:
PV là giá trị hiện tại (present value).
CF là dòng tiền (cash flow) hàng năm, ở đây là 70 tỷ đồng.
r là tỷ suất chiết khấu (discount rate), ở đây là 15%.

Vậy PV = 70/(1+0.15)^1 + 70/(1+0.15)^2 + 70/(1+0.15)^3 + 70/(1+0.15)^4 + 70/(1+0.15)^5
PV = 70/1.15 + 70/1.3225 + 70/1.520875 + 70/1.749 + 70/2.011357
PV = 60.87 + 52.93 + 46.03 + 40.02 + 34.80 = 234.65 tỷ đồng

Vậy đáp án đúng nhất là A.

Câu 28:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2 với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị căn hộ chung cư là 120m2 * 50 triệu/m2 = 6000 triệu đồng.
Thanh toán lần 1: 30% * 6000 = 1800 triệu
Thanh toán lần 2: 30% * 6000 = 1800 triệu
Thanh toán lần 3: 30% * 6000 = 1800 triệu
Thanh toán lần cuối: 10% * 6000 = 600 triệu
Do đó, giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là 6.000 triệu đồng

Câu 29:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 40 tỷ đồng; từ cuối năm 4 cho đến cuối năm 15 NOI tăng 5% mỗi năm. Sau 15 năm, bán nhà xưởng dự tính với giá 900 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính giá trị của nhà xưởng, ta cần chiết khấu dòng tiền NOI trong 15 năm và giá trị bán lại về hiện tại.

* Năm 1-3: NOI là 40 tỷ đồng mỗi năm.
* Năm 4-15: NOI tăng 5% mỗi năm.
* Năm 16 (Bán): Giá trị bán là 900 tỷ đồng.
* Tỷ suất chiết khấu: 18%/năm.

Tính toán:

1. Giá trị hiện tại của NOI năm 1-3:
* PV = 40 / (1+0.18)^1 + 40 / (1+0.18)^2 + 40 / (1+0.18)^3 ≈ 82.31 tỷ đồng

2. Tính NOI từ năm 4 đến năm 15:
* NOI năm 4 = 40 * (1+0.05) = 42 tỷ đồng
* Đây là một chuỗi tăng trưởng đều. Giá trị hiện tại của chuỗi này tính từ năm 3 là:
* PV = 42 / (0.18 - 0.05) * [1 - (1.05/1.18)^12] ≈ 243.52 tỷ đồng
* Giá trị hiện tại của chuỗi này tính từ năm 0: 243.52 / (1.18)^3 ≈ 148.97 tỷ đồng

3. Giá trị hiện tại của việc bán nhà xưởng sau 15 năm:
* PV = 900 / (1+0.18)^15 ≈ 67.45 tỷ đồng

4. Tổng giá trị hiện tại của nhà xưởng:
* Tổng PV = 82.31 + 148.97 + 67.45 ≈ 298.73 tỷ đồng

Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán, đáp án đúng nhất là "Tất cả các đáp án đều sai". Có khả năng do sai số làm tròn trong quá trình tính toán hoặc có sai sót trong đề bài.

Câu 30:

Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m² chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992 (đã có giấy tờ theo quy định của điều 100 luật đất đai). Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m². Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:

Lời giải: