Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 40 tỷ đồng; từ cuối năm 4 cho đến cuối năm 15 NOI tăng 5% mỗi năm. Sau 15 năm, bán nhà xưởng dự tính với giá 900 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Để tính giá trị của nhà xưởng, ta cần chiết khấu dòng tiền NOI trong 15 năm và giá trị bán lại về hiện tại.
* **Năm 1-3:** NOI là 40 tỷ đồng mỗi năm.
* **Năm 4-15:** NOI tăng 5% mỗi năm.
* **Năm 16 (Bán):** Giá trị bán là 900 tỷ đồng.
* **Tỷ suất chiết khấu:** 18%/năm.
**Tính toán:**
1. **Giá trị hiện tại của NOI năm 1-3:**
* PV = 40 / (1+0.18)^1 + 40 / (1+0.18)^2 + 40 / (1+0.18)^3 ≈ 82.31 tỷ đồng
2. **Tính NOI từ năm 4 đến năm 15:**
* NOI năm 4 = 40 * (1+0.05) = 42 tỷ đồng
* Đây là một chuỗi tăng trưởng đều. Giá trị hiện tại của chuỗi này tính từ năm 3 là:
* PV = 42 / (0.18 - 0.05) * [1 - (1.05/1.18)^12] ≈ 243.52 tỷ đồng
* Giá trị hiện tại của chuỗi này tính từ năm 0: 243.52 / (1.18)^3 ≈ 148.97 tỷ đồng
3. **Giá trị hiện tại của việc bán nhà xưởng sau 15 năm:**
* PV = 900 / (1+0.18)^15 ≈ 67.45 tỷ đồng
4. **Tổng giá trị hiện tại của nhà xưởng:**
* Tổng PV = 82.31 + 148.97 + 67.45 ≈ 298.73 tỷ đồng
Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán, đáp án đúng nhất là "Tất cả các đáp án đều sai". Có khả năng do sai số làm tròn trong quá trình tính toán hoặc có sai sót trong đề bài.
