Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Yếu tố vị trí lô góc thường làm tăng giá trị bất động sản so sánh. Do đó, mức điều chỉnh phải là một giá trị dương. Dựa vào các phương án, ta thấy phương án D (+13,04 triệu đồng/m2) phù hợp nhất.

Câu 35:

Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu căn cứ vào:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) cần xem xét đến nhiều yếu tố để đảm bảo tính chính xác và hợp lý của kết quả định giá.

A. Tuổi đời kinh tế của tài sản: Tuổi đời kinh tế của tài sản là một yếu tố quan trọng, đặc biệt khi định giá các tài sản có thời gian sử dụng hữu hạn như máy móc, thiết bị. Dự báo dòng tiền cần phải xem xét đến thời điểm tài sản hết khấu hao hoặc cần phải thay thế.

B. Giai đoạn dự tính nắm giữ tài sản: Nếu nhà đầu tư có kế hoạch nắm giữ tài sản trong một khoảng thời gian nhất định, giai đoạn dự báo dòng tiền nên tương ứng với giai đoạn nắm giữ này. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn.

C. Thời điểm dòng tiền đạt đến mức tăng trưởng ổn định: Trong nhiều trường hợp, dòng tiền không tăng trưởng đều đặn mà có thể trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh ban đầu, sau đó chậm lại và đạt đến mức tăng trưởng ổn định. Giai đoạn dự báo dòng tiền nên được kéo dài cho đến khi dòng tiền đạt đến mức tăng trưởng ổn định này, vì sau đó có thể sử dụng các mô hình tăng trưởng vĩnh viễn để ước tính giá trị cuối kỳ.

Vì cả ba yếu tố trên đều quan trọng trong việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền, nên đáp án đúng là D. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.

Câu 36:

Một căn nhà phố có kết cấu 1 trệt 6 lầu (7 tầng). Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trên được phân cấp là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Theo quy định hiện hành của Việt Nam, phân cấp nhà ở được quy định dựa trên số tầng và một số yếu tố khác như diện tích xây dựng, vật liệu xây dựng, công năng sử dụng. Nhà ở cấp I thường là các công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp. Nhà ở cấp II có quy mô trung bình. Nhà ở cấp III và IV có quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản. Trong trường hợp này, nhà phố 7 tầng thường được xếp vào cấp II.

Câu 37:

Bất động sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 4m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Bất động sản thẩm định giá chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Đề bài cho biết đơn giá đất của bất động sản có mặt tiền 6m cao hơn 20% so với bất động sản có mặt tiền 4m. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Vậy, cần điều chỉnh tăng đơn giá của bất động sản so sánh lên 20%.

Mức điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * 20% = +20 triệu đồng/m2.

Câu 38:

Phát biểu nào sau đây là ĐÚNG nhất?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Đối tượng của thẩm định giá bao gồm bất động sản, động sản và các quyền tài sản. Quyền tài sản là một khái niệm rộng hơn quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng tài sản, bao gồm cả các quyền khác như quyền đòi nợ, quyền hưởng dụng, v.v. Do đó, đáp án D là đáp án đúng nhất vì nó bao quát đầy đủ các loại đối tượng có thể được thẩm định giá.

Câu 39:

Nhà ở cấp IV theo quy định của Việt Nam có niên hạn sử dụng dưới:

Lời giải: