Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m² chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992 (đã có giấy tờ theo quy định của điều 100 luật đất đai). Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m². Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:

Tỷ lệ tái đầu tư (RR) là tỷ lệ lợi nhuận giữ lại để tái đầu tư vào doanh nghiệp. Công thức tính tỷ lệ tái đầu tư khi áp dụng phương pháp dòng tiền tự do (FCFF) là: RR = 1 – (FCFF / NI), trong đó NI là lợi nhuận ròng.

Công thức tính tốc độ tăng trưởng cổ tức (g) là: g = Tỷ lệ lợi nhuận giữ lại * ROE. Trong trường hợp này, Tỷ lệ lợi nhuận giữ lại = 50% và ROE = 15%. Do đó, g = 50% * 15% = 7,5%.

Câu hỏi này liên quan đến việc điều chỉnh giá trị bất động sản khi so sánh, cụ thể là yếu tố vị trí thuận lợi. Việc điều chỉnh phụ thuộc vào việc vị trí của bất động sản so sánh thuận lợi hơn hay kém thuận lợi hơn so với bất động sản mục tiêu. Nếu vị trí thuận lợi hơn, cần cộng thêm một khoản điều chỉnh (dấu +). Nếu vị trí kém thuận lợi hơn, cần trừ đi một khoản điều chỉnh (dấu -). Trong trường hợp này, các đáp án đưa ra các con số cụ thể và yêu cầu xác định dấu của sự điều chỉnh. Vì câu hỏi không cung cấp thông tin cụ thể về việc vị trí của bất động sản so sánh thuận lợi hơn hay kém thuận lợi hơn, và cũng không có thông tin nào để tính toán ra kết quả cụ thể, nên ta không thể xác định đáp án chính xác chỉ dựa vào thông tin trong câu hỏi. Tuy nhiên, giả sử bất động sản so sánh có vị trí thuận lợi hơn thì ta sẽ cộng thêm một khoản điều chỉnh, và ngược lại. Do đó, cần thêm thông tin để xác định đáp án đúng.

Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) cần xem xét đến nhiều yếu tố để đảm bảo tính chính xác và hợp lý của kết quả định giá.

A. Tuổi đời kinh tế của tài sản: Tuổi đời kinh tế của tài sản là một yếu tố quan trọng, đặc biệt khi định giá các tài sản có thời gian sử dụng hữu hạn như máy móc, thiết bị. Dự báo dòng tiền cần phải xem xét đến thời điểm tài sản hết khấu hao hoặc cần phải thay thế.

B. Giai đoạn dự tính nắm giữ tài sản: Nếu nhà đầu tư có kế hoạch nắm giữ tài sản trong một khoảng thời gian nhất định, giai đoạn dự báo dòng tiền nên tương ứng với giai đoạn nắm giữ này. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn.

C. Thời điểm dòng tiền đạt đến mức tăng trưởng ổn định: Trong nhiều trường hợp, dòng tiền không tăng trưởng đều đặn mà có thể trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh ban đầu, sau đó chậm lại và đạt đến mức tăng trưởng ổn định. Giai đoạn dự báo dòng tiền nên được kéo dài cho đến khi dòng tiền đạt đến mức tăng trưởng ổn định này, vì sau đó có thể sử dụng các mô hình tăng trưởng vĩnh viễn để ước tính giá trị cuối kỳ.

Vì cả ba yếu tố trên đều quan trọng trong việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền, nên đáp án đúng là D. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.