Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn vị trí không thuận lợi là 35%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

65 triệu đồng/m2

74,07 triệu đồng/m2

125,93 triệu đồng/m2

135 triệu đồng/m2

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Vì bất động sản so sánh có vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định, ta cần điều chỉnh giảm đơn giá của bất động sản so sánh. Mức điều chỉnh là 35%, tức là đơn giá sau điều chỉnh sẽ là: 100 triệu đồng / (1 + 35%) = 100 / 1.35 ≈ 74,07 triệu đồng/m2.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 17

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 47:

Một doanh nghiệp dự kiến năm tới sẽ chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng cổ tức về hiện tại.

Bước 1: Tính cổ tức trong 5 năm đầu:
* Năm 1: 15 tỷ * (1 + 10%) = 16.5 tỷ
* Năm 2: 16.5 tỷ * (1 + 10%) = 18.15 tỷ
* Năm 3: 18.15 tỷ * (1 + 10%) = 19.965 tỷ
* Năm 4: 19.965 tỷ * (1 + 10%) = 21.9615 tỷ
* Năm 5: 21.9615 tỷ * (1 + 10%) = 24.15765 tỷ

Bước 2: Tính cổ tức năm thứ 6:
* Năm 6: 24.15765 tỷ * (1 - 15%) = 20.5340025 tỷ

Bước 3: Tính giá trị hiện tại của dòng cổ tức từ năm 1 đến năm 5:
* PV (Năm 1) = 16.5 / (1 + 20%)^1 = 13.75 tỷ
* PV (Năm 2) = 18.15 / (1 + 20%)^2 = 12.60416667 tỷ
* PV (Năm 3) = 19.965 / (1 + 20%)^3 = 11.55520833 tỷ
* PV (Năm 4) = 21.9615 / (1 + 20%)^4 = 10.58424306 tỷ
* PV (Năm 5) = 24.15765 / (1 + 20%)^5 = 9.682077431 tỷ

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của dòng cổ tức từ năm thứ 6 trở đi (dòng tiền đều vĩnh viễn):
* Giá trị tại năm 5 = 20.5340025 / 20% = 102.6700125 tỷ
* PV (Năm 6 trở đi) = 102.6700125 / (1 + 20%)^5 = 41.32019919 tỷ

Bước 5: Tính tổng giá trị vốn chủ sở hữu:
* Tổng giá trị = 13.75 + 12.60416667 + 11.55520833 + 10.58424306 + 9.682077431 + 41.32019919 = 99.49599468 tỷ

Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán (99.49599468 tỷ), đáp án đúng nhất là D. Các đáp án còn lại SAI

Câu 48:

Hai bất động sản A và B tương tự nhau, ngoại trừ bất động sản A có thêm hòn non bộ ở phía trước sân vườn. Chi phí xây hòn non bộ khoảng 20 triệu đồng. Giá bán bất động sản A là 520 triệu đồng. Giá bán bất động sản B là 505 triệu đồng. Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị đóng góp của hòn non bộ là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) nói rằng giá trị của một bộ phận cấu thành nên một tài sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của bộ phận đó vào giá trị tổng thể của tài sản, chứ không phải chi phí tạo ra bộ phận đó. Trong trường hợp này, hòn non bộ có chi phí xây dựng là 20 triệu đồng, nhưng sự khác biệt về giá giữa bất động sản A và B (chỉ khác nhau ở hòn non bộ) là 520 triệu - 505 triệu = 15 triệu đồng. Như vậy, giá trị đóng góp thực tế của hòn non bộ vào giá trị bất động sản A là 15 triệu đồng, chứ không phải là 20 triệu chi phí xây dựng.

Câu 49:

Theo quy định của Việt Nam, chung cư 7 tầng được phân cấp là công trình xây dựng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Theo quy định hiện hành của Việt Nam (tham khảo Thông tư 03/2016/TT-BXD và các văn bản liên quan), chung cư 7 tầng thường được phân loại là công trình xây dựng cấp III. Việc phân cấp công trình dựa trên nhiều yếu tố như chiều cao, số tầng, công năng sử dụng, và mức độ quan trọng.

Câu 50:

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định là ý kiến của thẩm định viên về mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản trong một giao dịch trên thị trường. Nó không phải là giá cả giả thuyết, cũng không phải là toàn bộ lợi ích của việc sở hữu tài sản. Do đó, đáp án A là chính xác nhất.

Câu 1:

TĐG tài sản cho mục đích thanh lý được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Việc thẩm định giá tài sản cho mục đích thanh lý dựa trên giá trị phi thị trường thường xuất phát từ nhiều yếu tố thúc đẩy việc bán nhanh hoặc kỳ vọng mua được giá ưu đãi.

A. Người mua thường kỳ vọng mua được tài sản thanh lý với giá thấp hơn giá trị thị trường thông thường, vì đây là cơ hội để họ có được tài sản với chi phí thấp hơn.

B. Người bán có thể muốn bán nhanh để giải phóng vốn, tái đầu tư vào các dự án khác, hoặc đơn giản là không muốn tiếp tục quản lý tài sản đó. Điều này dẫn đến việc chấp nhận mức giá thấp hơn.

C. Nếu tài sản chỉ phù hợp với một số mục đích sử dụng hạn chế, điều này cũng làm giảm giá trị thị trường của nó, vì số lượng người mua tiềm năng ít hơn.

Do đó, tất cả các yếu tố trên đều có thể góp phần vào việc thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên giá trị phi thị trường.

Câu 2:

Cơ sở giá trị phi thị trường được thực hiện dựa trên:

Lời giải: