Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và tái đầu tư vào tài sản cố định (CE) và vốn lưu động (ΔWC). Công thức tính FCFE như sau:

FCFE = EAT (Thu nhập ròng) + D (Khấu hao) - ΔWC (Thay đổi vốn lưu động) - CE (Chi tiêu vốn) + New debt issues (Phát hành nợ mới) - Principal Repay (Trả nợ gốc) - Preferred Dividend (Cổ tức ưu đãi)

Như vậy, đáp án đúng là phương án C.

Câu 6:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để ước tính giá trị bất động sản. NOI thường được tính bằng thu nhập trước thuế và lãi vay (EBIT) trừ đi các khoản chi phí hoạt động. Do đó, dòng tiền được sử dụng gần nhất là dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA).

Câu 7:

Bất động sản thẩm định giá ở khu vực an ninh trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực an ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Bất động sản thẩm định giá có an ninh tốt hơn bất động sản so sánh. Vì vậy, cần điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.

Giá sau điều chỉnh = Giá ban đầu / (1 + Mức điều chỉnh)

Trong đó:

* Giá ban đầu là đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (100 triệu đồng/m2).
* Mức điều chỉnh là mức chênh lệch về an ninh (25% = 0.25).

Giá sau điều chỉnh = 100 / (1 + 0.25) = 100 / 1.25 = 80 triệu đồng/m2.

Vậy đáp án đúng là B. 80 triệu đồng/m2

Câu 8:

Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phân tích bài toán:

1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: Trong bài toán này, yếu tố hướng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Hướng Đông Nam có giá trị cao hơn hướng Bắc, và hướng Bắc cao hơn hướng Tây.
2. Tính toán tỷ lệ điều chỉnh:
- Gọi giá trị của bất động sản hướng Tây là 100%.
- Hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%, vậy giá trị hướng Bắc là 100% + 5% = 105%.
- Hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%, vậy giá trị hướng Đông Nam là 105% + (105% * 10%) = 105% + 10.5% = 115.5%.
- Để điều chỉnh giá của bất động sản so sánh (hướng Tây) về hướng Đông Nam, ta cần tính tỷ lệ điều chỉnh. Vì bất động sản so sánh có hướng Tây, ta cần điều chỉnh nó tăng lên để tương đương với hướng Đông Nam.
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị hướng Đông Nam - Giá trị hướng Tây) / Giá trị hướng Tây = (115.5% - 100%) / 100% = 15.5% / 100% = 0.155 = 15.5%.
- Do đó, tỷ lệ điều chỉnh là +15,5%.

Vậy, đáp án đúng là D. +15,5%

Câu 9:

Thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi đề cập đến việc thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế dựa trên giá trị phi thị trường. Điều này xuất phát từ nhiều lý do:

* A. Giá trị tài sản khai thuế thường thấp hơn giá trị thị trường: Người nộp thuế thường có xu hướng khai báo giá trị tài sản thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường để giảm số thuế phải nộp.
* B. Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước thường thấp hơn giá trị thị trường: Bảng giá do Nhà nước ban hành thường được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố và có thể không phản ánh kịp thời sự biến động của giá thị trường.
* C. Giá thị trường của tài sản thường xuyên biến động nên bảng giá tài sản của nhà nước ít được cập nhật kịp thời: Thị trường luôn biến động, việc cập nhật bảng giá tài sản của Nhà nước không thể theo kịp sự thay đổi liên tục này.

Vì cả ba lý do trên đều đúng, nên đáp án chính xác là:

Câu 10:

Một doanh nghiệp có tổng tài sản theo giá trị sổ sách là 10 tỷ đồng. Giá trị thị trường của tổng tài sản ước tính gấp 1,5 lần giá trị sổ sách. Tổng nợ thực tế trên sổ sách của doanh nghiệp là 8 tỷ đồng. Giá trị doanh nghiệp này là:

Lời giải: