Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi đề cập đến việc thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế dựa trên giá trị phi thị trường. Điều này xuất phát từ nhiều lý do:

* A. Giá trị tài sản khai thuế thường thấp hơn giá trị thị trường: Người nộp thuế thường có xu hướng khai báo giá trị tài sản thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường để giảm số thuế phải nộp.
* B. Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước thường thấp hơn giá trị thị trường: Bảng giá do Nhà nước ban hành thường được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố và có thể không phản ánh kịp thời sự biến động của giá thị trường.
* C. Giá thị trường của tài sản thường xuyên biến động nên bảng giá tài sản của nhà nước ít được cập nhật kịp thời: Thị trường luôn biến động, việc cập nhật bảng giá tài sản của Nhà nước không thể theo kịp sự thay đổi liên tục này.

Vì cả ba lý do trên đều đúng, nên đáp án chính xác là:

Câu 10:

Một doanh nghiệp có tổng tài sản theo giá trị sổ sách là 10 tỷ đồng. Giá trị thị trường của tổng tài sản ước tính gấp 1,5 lần giá trị sổ sách. Tổng nợ thực tế trên sổ sách của doanh nghiệp là 8 tỷ đồng. Giá trị doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị thị trường của tổng tài sản là: 10 tỷ * 1,5 = 15 tỷ đồng.

Giá trị doanh nghiệp (Vốn chủ sở hữu) = Giá trị thị trường của tổng tài sản - Tổng nợ = 15 tỷ - 8 tỷ = 7 tỷ đồng.

Câu 11:

Thẩm định giá máy móc thiết bị được thiết kế cho mục đích riêng biệt được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Máy móc thiết bị được thiết kế cho mục đích riêng biệt thường không có thị trường mua bán rộng rãi hoặc giá trị sử dụng phổ biến. Trong trường hợp này, việc thẩm định giá thường dựa trên giá trị đặc biệt (C). Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị mà tài sản mang lại cho một người mua cụ thể, có thể cao hơn giá trị thị trường do các yếu tố như tính chuyên dụng, khả năng tích hợp vào quy trình sản xuất hiện có, hoặc các lợi ích độc đáo khác mà tài sản mang lại cho người mua đó.

A. Giá trị thị trường: Thường được sử dụng cho các tài sản có tính thanh khoản cao và thị trường giao dịch rộng rãi.

B. Giá trị hợp lý: Được sử dụng trong báo cáo tài chính, thường dựa trên giá mà các bên am hiểu, tự nguyện trao đổi.

D. Giá trị bắt buộc phải bán: Phản ánh giá trị tài sản khi bị bán trong tình huống khẩn cấp, thường thấp hơn giá trị thị trường.

Câu 12:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng tiền FCFE về hiện tại. Công thức tính như sau:

1. Tính FCFE cho 5 năm đầu:
- Năm 1: 50 tỷ đồng
- Năm 2: 50 * (1 + 10%) = 55 tỷ đồng
- Năm 3: 55 * (1 + 10%) = 60.5 tỷ đồng
- Năm 4: 60.5 * (1 + 10%) = 66.55 tỷ đồng
- Năm 5: 66.55 * (1 + 10%) = 73.205 tỷ đồng

2. Tính FCFE năm thứ 6:
- FCFE năm 6 = 73.205 * (1 + 15%) = 84.18575 tỷ đồng

3. Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm 1 đến năm 5:
- PV(FCFE1) = 50 / (1 + 20%) = 41.67 tỷ đồng
- PV(FCFE2) = 55 / (1 + 20%)^2 = 38.19 tỷ đồng
- PV(FCFE3) = 60.5 / (1 + 20%)^3 = 35.07 tỷ đồng
- PV(FCFE4) = 66.55 / (1 + 20%)^4 = 32.26 tỷ đồng
- PV(FCFE5) = 73.205 / (1 + 20%)^5 = 29.76 tỷ đồng

4. Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm thứ 6 trở đi (giá trị cuối):
- Sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn: Giá trị cuối năm 5 = FCFE6 / (r - g) = 84.18575 / (0.20 - 0) = 420.92875 tỷ đồng
- Chiết khấu giá trị cuối về hiện tại: PV(Giá trị cuối) = 420.92875 / (1 + 20%)^5 = 168.49 tỷ đồng

5. Tính tổng giá trị vốn chủ sở hữu:
- Tổng giá trị = 41.67 + 38.19 + 35.07 + 32.26 + 29.76 + 168.49 = 345.44 tỷ đồng

Giá trị này xấp xỉ với đáp án C. 345,55 tỷ đồng.

Câu 13:

Thuộc tính nào sau đây là riêng của Bất động sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tính khan hiếm là một thuộc tính riêng biệt của bất động sản. Bất động sản là hữu hạn và không thể tạo thêm một cách dễ dàng, điều này tạo nên giá trị và sự khác biệt của nó so với các loại tài sản khác. Giá trị cao và tính quan trọng đối với nền kinh tế có thể đúng với nhiều loại tài sản, không riêng gì bất động sản. Tính ổn định cũng không phải là thuộc tính duy nhất, vì giá bất động sản có thể biến động.

Câu 14:

Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 70%. Tỷ lệ hao mòn của thiết bị là:

Lời giải: