Một BĐS có dòng thu nhập ròng đều đặn và vĩnh viễn là 7 tỷ đồng, tỷ suất vốn hóa là 20%. Biết giá trị thị trường của đất là 30 tỷ đồng và chi phí thay thế CTXD hữu ích tương tự mới 100% là 20 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn lũy kế là 60%. Giá trị BĐS trong trường hợp này bằng:

Để tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị của bất động sản so sánh:
- Giá trị đất: 110 m2 * 8 triệu/m2 = 880 triệu đồng
- Giá trị xây dựng: 220 m2 * 3 triệu/m2 = 660 triệu đồng
- Tổng giá trị (lý thuyết) = 880 + 660 = 1540 triệu đồng

2. Tính tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh:
- Giá bán thực tế: 1200 triệu đồng (1,2 tỷ đồng)
- Mức hao mòn tuyệt đối: 1540 - 1200 = 340 triệu đồng
- Tỷ lệ hao mòn = (340 / 1540) * 100% = 22.08%

3. Tính tuổi đời còn lại của bất động sản so sánh (tuổi đời hiệu quả):
- Do tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả nên ta sử dụng tuổi đời hiệu quả là 8 năm.

4. Ước tính tuổi đời kinh tế:
- Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả / Tỷ lệ hao mòn = 8 năm / 0.2208 = 36.23 năm

5. Tính tỷ lệ hao mòn của bất động sản thẩm định:
- Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời kinh tế = 10 năm / 36.23 năm = 0.276 hoặc 27.6%

Tuy nhiên, do các đáp án không gần với kết quả này. Ta tính lại theo phương pháp khác

Giá trị mới của BĐS so sánh (không hao mòn) = 880 + 220*3 = 1540 tr
Giá trị BĐS so sánh đã hao mòn = 1200 tr
Tỷ lệ hao mòn của BĐS so sánh = (1540-1200)/1540 = 22.07%
Tuổi hiệu quả của BĐS so sánh = 8 năm
=> Tuổi kinh tế của BĐS so sánh = 8/22.07% = 36.24 năm
=> Hao mòn của BĐS thẩm định = 10/36.24 = 27.59%

Các đáp án không có đáp án nào gần với kết quả trên. Tuy nhiên, ta thấy rằng sự sai lệch này có thể do cách ước tính giá trị và tỷ lệ hao mòn chưa chính xác. Trong trường hợp này, không có đáp án nào hoàn toàn đúng. Tuy nhiên, đáp án gần nhất là A. 51,52% nếu chúng ta giả định một cách tính toán khác dựa trên các thông tin có sẵn, mặc dù cách tính đó không được thể hiện rõ ràng trong dữ liệu.

Lưu ý: Bài toán này có vẻ thiếu thông tin hoặc có sự không rõ ràng trong cách đặt câu hỏi và các phương án trả lời. Trong thực tế, cần nhiều thông tin hơn để ước tính chính xác mức độ hao mòn.

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và tái đầu tư vào tài sản cố định (CE) và vốn lưu động (ΔWC). Công thức tính FCFE như sau:

FCFE = EAT (Thu nhập ròng) + D (Khấu hao) - ΔWC (Thay đổi vốn lưu động) - CE (Chi tiêu vốn) + New debt issues (Phát hành nợ mới) - Principal Repay (Trả nợ gốc) - Preferred Dividend (Cổ tức ưu đãi)

Như vậy, đáp án đúng là phương án C.

Phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để ước tính giá trị bất động sản. NOI thường được tính bằng thu nhập trước thuế và lãi vay (EBIT) trừ đi các khoản chi phí hoạt động. Do đó, dòng tiền được sử dụng gần nhất là dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA).

Bất động sản thẩm định giá có an ninh tốt hơn bất động sản so sánh. Vì vậy, cần điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.

Giá sau điều chỉnh = Giá ban đầu / (1 + Mức điều chỉnh)

Trong đó:

* Giá ban đầu là đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (100 triệu đồng/m2).
* Mức điều chỉnh là mức chênh lệch về an ninh (25% = 0.25).

Giá sau điều chỉnh = 100 / (1 + 0.25) = 100 / 1.25 = 80 triệu đồng/m2.

Vậy đáp án đúng là B. 80 triệu đồng/m2

Phân tích bài toán:

1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: Trong bài toán này, yếu tố hướng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Hướng Đông Nam có giá trị cao hơn hướng Bắc, và hướng Bắc cao hơn hướng Tây.
2. Tính toán tỷ lệ điều chỉnh:
- Gọi giá trị của bất động sản hướng Tây là 100%.
- Hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%, vậy giá trị hướng Bắc là 100% + 5% = 105%.
- Hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%, vậy giá trị hướng Đông Nam là 105% + (105% * 10%) = 105% + 10.5% = 115.5%.
- Để điều chỉnh giá của bất động sản so sánh (hướng Tây) về hướng Đông Nam, ta cần tính tỷ lệ điều chỉnh. Vì bất động sản so sánh có hướng Tây, ta cần điều chỉnh nó tăng lên để tương đương với hướng Đông Nam.
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị hướng Đông Nam - Giá trị hướng Tây) / Giá trị hướng Tây = (115.5% - 100%) / 100% = 15.5% / 100% = 0.155 = 15.5%.
- Do đó, tỷ lệ điều chỉnh là +15,5%.

Vậy, đáp án đúng là D. +15,5%