Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:

Việc thẩm định giá tài sản cho mục đích thanh lý dựa trên giá trị phi thị trường thường xuất phát từ nhiều yếu tố thúc đẩy việc bán nhanh hoặc kỳ vọng mua được giá ưu đãi.

A. Người mua thường kỳ vọng mua được tài sản thanh lý với giá thấp hơn giá trị thị trường thông thường, vì đây là cơ hội để họ có được tài sản với chi phí thấp hơn.

B. Người bán có thể muốn bán nhanh để giải phóng vốn, tái đầu tư vào các dự án khác, hoặc đơn giản là không muốn tiếp tục quản lý tài sản đó. Điều này dẫn đến việc chấp nhận mức giá thấp hơn.

C. Nếu tài sản chỉ phù hợp với một số mục đích sử dụng hạn chế, điều này cũng làm giảm giá trị thị trường của nó, vì số lượng người mua tiềm năng ít hơn.

Do đó, tất cả các yếu tố trên đều có thể góp phần vào việc thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên giá trị phi thị trường.

Giá trị phi thị trường là giá trị được xác định không dựa trên khả năng mua bán, chuyển nhượng của tài sản trên thị trường mà dựa vào các yếu tố khác như công dụng kinh tế, chức năng của tài sản, giá trị sử dụng, giá trị bảo tồn,... Do đó, đáp án B phản ánh đúng cơ sở của giá trị phi thị trường.

Giá trị BĐS được tính theo phương pháp thu nhập (dòng tiền): Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa = 7 tỷ / 20% = 35 tỷ đồng. Vậy đáp án A là đáp án đúng.

Để tính mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị của bất động sản so sánh:
- Giá trị đất: 110 m2 * 8 triệu/m2 = 880 triệu đồng
- Giá trị xây dựng: 220 m2 * 3 triệu/m2 = 660 triệu đồng
- Tổng giá trị (lý thuyết) = 880 + 660 = 1540 triệu đồng

2. Tính tỷ lệ hao mòn của bất động sản so sánh:
- Giá bán thực tế: 1200 triệu đồng (1,2 tỷ đồng)
- Mức hao mòn tuyệt đối: 1540 - 1200 = 340 triệu đồng
- Tỷ lệ hao mòn = (340 / 1540) * 100% = 22.08%

3. Tính tuổi đời còn lại của bất động sản so sánh (tuổi đời hiệu quả):
- Do tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả nên ta sử dụng tuổi đời hiệu quả là 8 năm.

4. Ước tính tuổi đời kinh tế:
- Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả / Tỷ lệ hao mòn = 8 năm / 0.2208 = 36.23 năm

5. Tính tỷ lệ hao mòn của bất động sản thẩm định:
- Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời kinh tế = 10 năm / 36.23 năm = 0.276 hoặc 27.6%

Tuy nhiên, do các đáp án không gần với kết quả này. Ta tính lại theo phương pháp khác

Giá trị mới của BĐS so sánh (không hao mòn) = 880 + 220*3 = 1540 tr
Giá trị BĐS so sánh đã hao mòn = 1200 tr
Tỷ lệ hao mòn của BĐS so sánh = (1540-1200)/1540 = 22.07%
Tuổi hiệu quả của BĐS so sánh = 8 năm
=> Tuổi kinh tế của BĐS so sánh = 8/22.07% = 36.24 năm
=> Hao mòn của BĐS thẩm định = 10/36.24 = 27.59%

Các đáp án không có đáp án nào gần với kết quả trên. Tuy nhiên, ta thấy rằng sự sai lệch này có thể do cách ước tính giá trị và tỷ lệ hao mòn chưa chính xác. Trong trường hợp này, không có đáp án nào hoàn toàn đúng. Tuy nhiên, đáp án gần nhất là A. 51,52% nếu chúng ta giả định một cách tính toán khác dựa trên các thông tin có sẵn, mặc dù cách tính đó không được thể hiện rõ ràng trong dữ liệu.

Lưu ý: Bài toán này có vẻ thiếu thông tin hoặc có sự không rõ ràng trong cách đặt câu hỏi và các phương án trả lời. Trong thực tế, cần nhiều thông tin hơn để ước tính chính xác mức độ hao mòn.

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, lãi vay và tái đầu tư vào tài sản cố định (CE) và vốn lưu động (ΔWC). Công thức tính FCFE như sau:

FCFE = EAT (Thu nhập ròng) + D (Khấu hao) - ΔWC (Thay đổi vốn lưu động) - CE (Chi tiêu vốn) + New debt issues (Phát hành nợ mới) - Principal Repay (Trả nợ gốc) - Preferred Dividend (Cổ tức ưu đãi)

Như vậy, đáp án đúng là phương án C.