Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn vị trí không thuận lợi là 35%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

A. 65 triệu đồng/m²

B. 74,07 triệu đồng/m²

C. 125,93 triệu đồng/m²

D. 135 triệu đồng/m²

Trả lời:

Đáp án đúng: D

Bất động sản so sánh có vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định. Do đó, cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để tương đương với bất động sản thẩm định. Giá sau điều chỉnh = Đơn giá chuẩn / (1 + Mức điều chỉnh) = 100 triệu đồng/m² / (1 + 0,35) = 100 / 1.35 ≈ 74,07 triệu đồng/m²

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 11

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 29:

Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu căn cứ vào:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu phụ thuộc vào nhiều yếu tố: * **Tuổi đời kinh tế của tài sản:** Tài sản có thể tạo ra dòng tiền trong một khoảng thời gian nhất định, và giai đoạn dự báo không thể vượt quá tuổi đời kinh tế này. * **Giai đoạn dự tính nắm giữ tài sản:** Nhà đầu tư có thể chỉ quan tâm đến dòng tiền trong giai đoạn họ dự định nắm giữ tài sản. * **Thời điểm dòng tiền đạt đến mức tăng trưởng ổn định:** Sau một giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc biến động, dòng tiền thường ổn định hơn, và giai đoạn dự báo có thể tập trung vào giai đoạn ổn định này. Vì tất cả các yếu tố trên đều ảnh hưởng đến giai đoạn dự báo dòng tiền, đáp án đúng là "Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG".

Câu 30:

Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; +35% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 30%, 35% và 40%. Tất cả các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 2 là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Câu hỏi yêu cầu xác định dấu của các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 2. Ta có các thông tin sau về tài sản so sánh 2: * Số lần điều chỉnh: 2 lần * Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần: +35% * Tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp: 35% Vì tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần dương (+35%), nên tổng các điều chỉnh phải là dương. Tuy nhiên, tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp (tức là tổng giá trị tuyệt đối của các điều chỉnh) bằng 35%, cho thấy không có sự triệt tiêu giữa các giá trị dương và âm. Điều này có nghĩa là cả hai điều chỉnh đều phải cùng dấu dương (+). Nếu có một điều chỉnh âm, tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp sẽ lớn hơn tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần. Vậy, tất cả các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 2 cùng dấu +.

Câu 31:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản thẩm định giá ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp hơn đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá đất cạnh cây xăng thấp hơn 20% so với giá đất thông thường. Do đó, giá đất thông thường (gần ngân hàng) sẽ cao hơn 20% so với giá đất cạnh cây xăng. Vì bất động sản so sánh nằm cạnh cây xăng, ta cần điều chỉnh giảm giá của nó để tương đương với bất động sản thẩm định giá. Giá sau điều chỉnh = Đơn giá chuẩn * (1 - Mức điều chỉnh) Giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * (1 - 20%) Giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m2 * 0.8 Giá sau điều chỉnh = 80 triệu đồng/m2

Câu 32:

Một thửa đất 20.000m² có tiềm năng phát triển thành một dự án Trung tâm thương mại. Hiện giá doanh thu phát triển là 500 tỷ đồng và hiện giá chi phí phát triển là 300 tỷ đồng (đã bao gồm lãi nhà đầu tư). Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng là 50 tỷ đồng. Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) được tính bằng công thức: Giá trị thặng dư = Giá trị doanh thu phát triển - Chi phí phát triển - Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này: Giá trị thặng dư = 500 tỷ đồng - 300 tỷ đồng - 50 tỷ đồng = 150 tỷ đồng.

Câu 33:

Khi áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu của bất động sản, dòng tiền được sử dụng là

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) áp dụng cho bất động sản, dòng tiền thường được sử dụng là NOI (Net Operating Income - Thu nhập hoạt động ròng). NOI đại diện cho thu nhập mà bất động sản tạo ra sau khi trừ đi các chi phí hoạt động, nhưng trước khi trừ đi các khoản thanh toán nợ và thuế. Đây là thước đo dòng tiền quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời của bất động sản. Các lựa chọn khác như EBIT, EBIT(1-t) + D hoặc EBIT(1-t) + D - ∆WC thường được sử dụng trong phân tích doanh nghiệp tổng thể hơn là cụ thể cho bất động sản.

Câu 34:

Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm (15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ chất lượng còn lại: động cơ (30%), khung gầm (25%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Tỷ lệ chất lượng còn lại của ô tô này là:

Lời giải: