Thẩm định viên có thể sử dụng các cách tiếp cận nào để thẩm định giá trị một tài sản?

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng cổ tức kỳ vọng về hiện tại. Bài toán này có hai giai đoạn tăng trưởng: giai đoạn tăng trưởng cao (10% trong 5 năm) và giai đoạn tăng trưởng ổn định (5% vĩnh viễn).

Bước 1: Tính giá trị hiện tại của cổ tức trong giai đoạn tăng trưởng cao (5 năm).

Công thức tính giá trị hiện tại của cổ tức năm thứ n: D_n / (1 + r)^n, trong đó D_n là cổ tức năm n, r là tỷ suất sinh lời kỳ vọng.

Cổ tức năm 1: 15 * (1 + 0.1) = 16.5 tỷ
Giá trị hiện tại cổ tức năm 1: 16.5 / (1 + 0.2)^1 = 13.75 tỷ
Cổ tức năm 2: 16.5 * (1 + 0.1) = 18.15 tỷ
Giá trị hiện tại cổ tức năm 2: 18.15 / (1 + 0.2)^2 = 12.604 tỷ
Cổ tức năm 3: 18.15 * (1 + 0.1) = 19.965 tỷ
Giá trị hiện tại cổ tức năm 3: 19.965 / (1 + 0.2)^3 = 11.556 tỷ
Cổ tức năm 4: 19.965 * (1 + 0.1) = 21.9615 tỷ
Giá trị hiện tại cổ tức năm 4: 21.9615 / (1 + 0.2)^4 = 10.605 tỷ
Cổ tức năm 5: 21.9615 * (1 + 0.1) = 24.15765 tỷ
Giá trị hiện tại cổ tức năm 5: 24.15765 / (1 + 0.2)^5 = 9.744 tỷ

Tổng giá trị hiện tại của cổ tức trong 5 năm = 13.75 + 12.604 + 11.556 + 10.605 + 9.744 = 58.259 tỷ

Bước 2: Tính giá trị hiện tại của cổ tức ở giai đoạn tăng trưởng ổn định (5% vĩnh viễn) bắt đầu từ năm thứ 6.

Giá trị của doanh nghiệp ở năm thứ 5 (cuối giai đoạn tăng trưởng cao) = D_6 / (r - g), trong đó D_6 là cổ tức năm 6, r là tỷ suất sinh lời kỳ vọng (20%), và g là tỷ lệ tăng trưởng ổn định (5%).
Cổ tức năm 6: 24.15765 * (1 + 0.05) = 25.3655325 tỷ
Giá trị của doanh nghiệp ở năm thứ 5 = 25.3655325 / (0.2 - 0.05) = 169.10355 tỷ
Giá trị hiện tại của giá trị doanh nghiệp ở năm thứ 5 = 169.10355 / (1 + 0.2)^5 = 67.95 tỷ

Bước 3: Tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Giá trị vốn chủ sở hữu = Tổng giá trị hiện tại của cổ tức trong 5 năm + Giá trị hiện tại của giá trị doanh nghiệp ở năm thứ 5 = 58.259 + 67.95 = 126.209 tỷ
Vì 126.209 tỷ gần nhất với 126,17 tỷ nên đáp án C là đáp án đúng.

Đầu tiên, ta cần tìm đơn giá của bất động sản vuông vức. Gọi đơn giá này là X. Theo đề bài, bất động sản tóp hậu có đơn giá thấp hơn 10% so với bất động sản vuông vức, tức là 0.9X = 100 triệu đồng/m2. Từ đó, ta tính được X = 100 / 0.9 = 111.11 triệu đồng/m2 (xấp xỉ).

Tiếp theo, bất động sản nở hậu có đơn giá cao hơn 5% so với bất động sản vuông vức. Vậy đơn giá của bất động sản nở hậu là 1.05 * 111.11 = 116.67 triệu đồng/m2 (xấp xỉ).

Mức điều chỉnh cho yếu tố hình dáng sẽ là hiệu giữa đơn giá của bất động sản nở hậu và bất động sản tóp hậu (đã chuẩn hóa), tức là: 116.67 - 100 = 16.67 triệu đồng/m2. Vì bất động sản nở hậu có giá trị cao hơn, nên mức điều chỉnh là dương.

Vậy đáp án đúng là +16,67 triệu đồng/m2.

Tính không đồng nhất của bất động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) là một đặc điểm quan trọng, chỉ ra rằng không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau. Sự khác biệt này có thể đến từ vị trí, đặc điểm vật lý, cải tạo, hoặc các yếu tố khác. Do đó, phương án C là đáp án chính xác nhất. Các phương án khác (chi phí tạo lập, giá trị, thu nhập) có thể tương đồng ở một số trường hợp, nhưng tính duy nhất về vị trí là yếu tố cốt lõi tạo nên tính không đồng nhất của bất động sản.

Giá trị của tài sản ở thời điểm cuối năm m (m < n) chính là giá trị của tất cả các dòng tiền mà tài sản đó tạo ra từ thời điểm m+1 đến hết thời gian tồn tại của tài sản (năm n), được chiết khấu về thời điểm cuối năm m. Do đó, đáp án đúng là D.