Bất động sản so sánh tóp hậu có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định giá nở hậu. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là:

Tính không đồng nhất của bất động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) là một đặc điểm quan trọng, chỉ ra rằng không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau. Sự khác biệt này có thể đến từ vị trí, đặc điểm vật lý, cải tạo, hoặc các yếu tố khác. Do đó, phương án C là đáp án chính xác nhất. Các phương án khác (chi phí tạo lập, giá trị, thu nhập) có thể tương đồng ở một số trường hợp, nhưng tính duy nhất về vị trí là yếu tố cốt lõi tạo nên tính không đồng nhất của bất động sản.

Giá trị của tài sản ở thời điểm cuối năm m (m < n) chính là giá trị của tất cả các dòng tiền mà tài sản đó tạo ra từ thời điểm m+1 đến hết thời gian tồn tại của tài sản (năm n), được chiết khấu về thời điểm cuối năm m. Do đó, đáp án đúng là D.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) có thể được tính bằng công thức: g = Reinvestment Rate * ROE. Trong đó Reinvestment Rate là tỷ lệ tái đầu tư của FCFE và ROE là tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

Trong trường hợp này, Reinvestment Rate = 60% và ROE = 15%. Do đó, g = 60% * 15% = 9%.

Để tính tỷ lệ tái đầu tư từ dòng tiền vốn chủ sở hữu, ta cần xác định dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) và sau đó tính tỷ lệ tái đầu tư.

1. Tính FCFE:
- Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) = Doanh thu - Chi phí hoạt động = 2500 - 1000 = 1500
- Lợi nhuận trước thuế (EBT) = EBIT - Lãi vay = 1500 - 200 = 1300
- Lợi nhuận sau thuế (NI) = EBT * (1 - Thuế suất) = 1300 * (1 - 0.20) = 1300 * 0.8 = 1040
- FCFE = NI + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 1040 + 200 - 300 - 200 = 740

2. Tính Tỷ lệ tái đầu tư:
- Tái đầu tư = Chi đầu tư vốn + Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 300 + 200 = 500
- Tỷ lệ tái đầu tư = Tái đầu tư / NI = 500 / 1040 = 0.4807 = 48.07%

Tuy nhiên, các đáp án không có kết quả này. Vì vậy, ta cần xem xét lại cách tính tỷ lệ tái đầu tư theo một cách tiếp cận khác, đó là sử dụng FCFE đã tính:

- Tái đầu tư = Chi đầu tư vốn + Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 300 + 200 = 500
- Tỷ lệ tái đầu tư = Tái đầu tư / FCFE = 500 / 740 = 0.6757 = 67.57% (cách này cũng không phù hợp với đáp án)

Có vẻ như câu hỏi hoặc các đáp án có vấn đề. Tuy nhiên, nếu ta coi NI là dòng tiền có sẵn cho chủ sở hữu, ta có thể tính toán tỷ lệ tái đầu tư như sau:

Tái đầu tư = Chi đầu tư vốn + Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 300 + 200 = 500

Lợi nhuận sau thuế (NI) = 1040

Giả sử tỷ lệ tái đầu tư được tính bằng Chi đầu tư vốn chia cho Lợi nhuận sau thuế (NI):

Tỷ lệ tái đầu tư = 300/1040 = 0.2885 = 28.85% (Vẫn không phù hợp)

Nếu ta tính Tăng vốn lưu động chia cho NI = 200/1040 = 19,23%

Như vậy, không có đáp án nào phù hợp với cách tính toán thông thường. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án. Do đó, không thể xác định đáp án chính xác dựa trên thông tin đã cho.