Thẩm định giá MMTB mục đích chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở:

Câu 21:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phân tích bài toán:

* Bất động sản so sánh (BĐS so sánh) nằm bên trái đường, đơn giá chuẩn là 100 triệu/m2.
* Bất động sản thẩm định giá (BĐS thẩm định) nằm bên phải đường.
* Đơn giá đất bên trái thấp hơn bên phải 40%.

Điều này có nghĩa là đơn giá đất bên phải (BĐS thẩm định) cao hơn bên trái (BĐS so sánh) 40%.

Để điều chỉnh đơn giá của BĐS so sánh về tương đương với BĐS thẩm định, ta cần tăng đơn giá của BĐS so sánh.

Tính toán tỷ lệ điều chỉnh:

Gọi x là đơn giá đất bên trái (BĐS so sánh).

Đơn giá đất bên phải (BĐS thẩm định) là x + 0.4x = 1.4x

Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá BĐS thẩm định - Đơn giá BĐS so sánh) / Đơn giá BĐS so sánh = (1.4x - x) / x = 0.4x / x = 0.4 = 40%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh là +40%.

Câu 22:

Thời gian sử dụng còn lại (tính từ thời điểm thẩm định giá) của thiết bị phát huy được hiệu quả là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thời gian sử dụng còn lại của thiết bị, tính từ thời điểm thẩm định giá và vẫn còn khả năng phát huy hiệu quả kinh tế, được gọi là "Tuổi đời kinh tế còn lại". Đây là khoảng thời gian mà thiết bị dự kiến vẫn còn tạo ra lợi nhuận hoặc đóng góp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Câu 23:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m² bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để giải bài toán này, ta cần tính tổng giá trị của các khoản thanh toán trả góp, sau đó cộng với khoản thanh toán ban đầu. Lãi suất 12% năm không ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán trả góp, mà chỉ ảnh hưởng đến chi phí trả góp của người mua.

Khoản thanh toán ban đầu: 500 triệu đồng.

Số tiền thanh toán mỗi tháng trong 59 tháng: 1.5% của tổng giá trị (chưa biết), nhưng chúng ta có thể tính tổng số tiền đã trả trong 59 tháng dựa trên %.

Tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Như vậy 10% + (59*1.5%) + phần còn lại = 100%

Tổng phần trăm đã thanh toán trong 59 tháng = 59 * 1.5% = 88.5%
Tổng phần trăm đã thanh toán sau lần đầu và 59 tháng = 10% + 88.5% = 98.5%
Phần còn lại thanh toán tháng cuối là 100% - 98.5% = 1.5%

Vậy, tổng số tiền trả góp sẽ bằng: 500 triệu + (59 tháng * 1.5% tổng giá trị) + 1.5% tổng giá trị.
Đặt x là tổng giá trị của căn hộ, ta có:
500 + 0.885x + 0.015x = x
500 + 0.9x = x
500 = 0.1x
x = 500 / 0.1 = 5000 triệu đồng

Vậy, giá bán trả góp của bất động sản so sánh là 5.000 triệu đồng.

Câu 24:

Tài sản thẩm định giá là một căn nhà phố có giá mua ban đầu là 10 tỷ đồng. Tại thời điểm thẩm định, giá đất đã tăng gấp đôi, hao mòn lũy kế là 20% và căn nhà đã được đầu tư thêm phần nội thất. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào để thẩm định giá trị căn nhà này?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá, nó nói rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương. Trong trường hợp này, thẩm định viên cần xem xét giá đất tăng, hao mòn và đầu tư nội thất để xác định giá trị thay thế hợp lý của căn nhà. Các nguyên tắc khác không liên quan trực tiếp đến việc xác định giá trị dựa trên các yếu tố thị trường và chi phí thay thế.

Câu 25:

BĐS Thẩm định có chiều rộng mặt tiền 4m, nằm ở bên phải (phía làn xe hơi) của một đường một chiều. BĐS so sánh có chiều rộng mặt tiền đường 6m, nằm ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có đơn giá chuẩn 150 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của BĐS có chiều rộng mặt tiền đường 4m có giá thấp hơn BĐS có chiều rộng mặt tiền đường 6m là 20%; BĐS ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có giá cao hơn giá BĐS ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 30%. Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của BĐS so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Bài toán này liên quan đến việc điều chỉnh giá bất động sản (BĐS) so sánh dựa trên các yếu tố khác biệt so với BĐS thẩm định.

Các yếu tố cần điều chỉnh:
1. Chiều rộng mặt tiền: BĐS thẩm định có mặt tiền 4m, BĐS so sánh có mặt tiền 6m. Đơn giá đất của BĐS 4m thấp hơn BĐS 6m là 20%. Vậy cần điều chỉnh tăng 20% cho BĐS so sánh.
2. Vị trí trên đường một chiều: BĐS thẩm định nằm bên phải, BĐS so sánh nằm bên trái. BĐS bên phải có giá cao hơn BĐS bên trái là 30%. Vậy cần điều chỉnh giảm 30% cho BĐS so sánh.

Tính tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần:
Tổng tỷ lệ điều chỉnh = Điều chỉnh do chiều rộng mặt tiền + Điều chỉnh do vị trí
Tổng tỷ lệ điều chỉnh = 20% + (-30%) = -10%

Vậy, tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của BĐS so sánh là -10%.

Câu 26:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 80 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn, NOI tăng 5% mỗi năm. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Lời giải: