Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 80 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn, NOI tăng 5% mỗi năm. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:
Trả lời:
Đáp án đúng: C
Giá trị của nhà xưởng được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền NOI trong tương lai. Vì NOI tăng trưởng với tỷ lệ ổn định từ năm 4 trở đi, ta có thể sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon để tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 4 trở đi, sau đó chiết khấu giá trị này về thời điểm hiện tại và cộng với giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 1 đến năm 3.
1. **Tính giá trị hiện tại của NOI từ năm 1 đến năm 3:**
- NOI năm 1: 80 tỷ / (1 + 0.18)^1 = 67.7966 tỷ
- NOI năm 2: 80 tỷ / (1 + 0.18)^2 = 57.4547 tỷ
- NOI năm 3: 80 tỷ / (1 + 0.18)^3 = 48.6904 tỷ
- Tổng giá trị hiện tại (năm 1-3): 67.7966 + 57.4547 + 48.6904 = 173.9417 tỷ
2. **Tính giá trị tại cuối năm 3 của dòng tiền từ năm 4 trở đi (sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon):**
- NOI năm 4: 80 tỷ * (1 + 0.05) = 84 tỷ
- Giá trị tại cuối năm 3: 84 tỷ / (0.18 - 0.05) = 84 tỷ / 0.13 = 646.1538 tỷ
3. **Chiết khấu giá trị tại cuối năm 3 về thời điểm hiện tại:**
- Giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 4 trở đi: 646.1538 tỷ / (1 + 0.18)^3 = 396.1017 tỷ
4. **Tổng giá trị nhà xưởng:**
- Tổng giá trị: 173.9417 tỷ + 396.1017 tỷ = 570.0434 tỷ
Vậy đáp án gần nhất là 570,04 tỷ đồng.
