Cho các thông số của doanh nghiệp: Doanh thu = 2500; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 200; Thuế suất = 20%. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do là

Một công trình có tuổi đời thực tế là 15 năm, tuổi đời hiệu quả 9 năm. Các thông tin này cho biết:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời thực tế là thời gian công trình tồn tại trên thực tế, ở đây là 15 năm. Tuổi đời hiệu quả là thời gian công trình còn có thể sử dụng hiệu quả, ở đây là 9 năm. Sự khác biệt giữa tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả (15 - 9 = 6 năm) cho thấy công trình đã bị giảm tuổi thọ do không được bảo dưỡng, tu sửa đúng cách.

Câu 32:

Theo phương pháp chi phí, giá trị bất động sản được tính bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản bằng cách cộng giá trị thị trường của lô đất với chi phí xây dựng mới (thay thế hoặc tái tạo) công trình trên đất, sau đó trừ đi phần hao mòn lũy kế của công trình đó.

* Giá thị trường lô đất: Thể hiện giá trị của đất nếu được bán trên thị trường.
* Chi phí thay thế: Chi phí để xây dựng một công trình tương đương về chức năng và tiện ích, sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
* Chi phí tái tạo: Chi phí để xây dựng một bản sao chính xác của công trình hiện tại, sử dụng vật liệu và kỹ thuật tương tự như ban đầu.
* Hao mòn lũy kế: Tổng mức giảm giá trị của công trình do các yếu tố như hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.

Do đó, đáp án C là chính xác nhất, vì nó bao gồm chi phí tái tạo (phù hợp trong một số trường hợp) và hao mòn lũy kế. Đáp án B sử dụng chi phí thay thế, cũng là một cách tiếp cận hợp lệ. Tuy nhiên, đáp án C bao quát hơn.

Câu 33:

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng để thẩm định giá các tài sản mà dòng tiền trong tương lai của chúng có thể dự báo được. Điều này đặc biệt hữu ích khi thu nhập từ tài sản không ổn định và biến động theo thời gian. Các phương án còn lại không phù hợp vì:
- Phương án A: Tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường thường được thẩm định bằng phương pháp so sánh.
- Phương án B: Thiếu thông tin trên thị trường có thể gây khó khăn cho việc thẩm định bằng bất kỳ phương pháp nào, nhưng không đặc biệt liên quan đến phương pháp dòng tiền chiết khấu.
- Phương án C: Thu nhập ổn định có thể được thẩm định bằng nhiều phương pháp, nhưng phương pháp dòng tiền chiết khấu đặc biệt hữu ích khi thu nhập không ổn định.

Câu 34:

Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần thông tin chi tiết về cách yếu tố vị trí lô góc ảnh hưởng đến giá bất động sản so sánh. Tuy nhiên, với các lựa chọn đưa ra, không có đủ thông tin để xác định đáp án chính xác mà không có thêm dữ liệu về giá ban đầu, tỷ lệ điều chỉnh do yếu tố lô góc. Do đó, không thể xác định đáp án chính xác trong các lựa chọn A, B, C, D mà không có thêm dữ liệu.

Câu 35:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tìm mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh, ta cần so sánh giá trị của bất động sản so sánh khi ở vị trí hiện tại (mặt tiền) so với giá trị của nó nếu ở vị trí tương đương với bất động sản thẩm định (hẻm nhựa rộng 3,5m, cách mặt tiền 580m).

1. Giá trị BĐS so sánh ở mặt tiền: 100 triệu/m2
2. Giá trị BĐS so sánh nếu ở hẻm (tương đương BĐS thẩm định):
- Hẻm nhựa rộng 3,5m, cách mặt tiền 580m được xem xét tương đương với hẻm có độ rộng 3-4m và cách mặt tiền > 500m.
- Theo đó, đơn giá đất ở hẻm này bằng 50% * 50% đơn giá đất mặt tiền = 0.5 * 0.5 * 100 triệu/m2 = 25 triệu/m2.

3. Mức điều chỉnh:
- Mức điều chỉnh = Giá trị BĐS ở hẻm - Giá trị BĐS ở mặt tiền = 25 triệu/m2 - 100 triệu/m2 = -75 triệu/m2.

Vậy mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là -75 triệu đồng/m2.

Câu 36:

Thứ tự điều chỉnh của phương pháp so sánh:

Lời giải: