Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m² bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Câu 24:

Tài sản thẩm định giá là một căn nhà phố có giá mua ban đầu là 10 tỷ đồng. Tại thời điểm thẩm định, giá đất đã tăng gấp đôi, hao mòn lũy kế là 20% và căn nhà đã được đầu tư thêm phần nội thất. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào để thẩm định giá trị căn nhà này?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá, nó nói rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương. Trong trường hợp này, thẩm định viên cần xem xét giá đất tăng, hao mòn và đầu tư nội thất để xác định giá trị thay thế hợp lý của căn nhà. Các nguyên tắc khác không liên quan trực tiếp đến việc xác định giá trị dựa trên các yếu tố thị trường và chi phí thay thế.

Câu 25:

BĐS Thẩm định có chiều rộng mặt tiền 4m, nằm ở bên phải (phía làn xe hơi) của một đường một chiều. BĐS so sánh có chiều rộng mặt tiền đường 6m, nằm ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có đơn giá chuẩn 150 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của BĐS có chiều rộng mặt tiền đường 4m có giá thấp hơn BĐS có chiều rộng mặt tiền đường 6m là 20%; BĐS ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có giá cao hơn giá BĐS ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 30%. Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của BĐS so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Bài toán này liên quan đến việc điều chỉnh giá bất động sản (BĐS) so sánh dựa trên các yếu tố khác biệt so với BĐS thẩm định.

Các yếu tố cần điều chỉnh:
1. Chiều rộng mặt tiền: BĐS thẩm định có mặt tiền 4m, BĐS so sánh có mặt tiền 6m. Đơn giá đất của BĐS 4m thấp hơn BĐS 6m là 20%. Vậy cần điều chỉnh tăng 20% cho BĐS so sánh.
2. Vị trí trên đường một chiều: BĐS thẩm định nằm bên phải, BĐS so sánh nằm bên trái. BĐS bên phải có giá cao hơn BĐS bên trái là 30%. Vậy cần điều chỉnh giảm 30% cho BĐS so sánh.

Tính tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần:
Tổng tỷ lệ điều chỉnh = Điều chỉnh do chiều rộng mặt tiền + Điều chỉnh do vị trí
Tổng tỷ lệ điều chỉnh = 20% + (-30%) = -10%

Vậy, tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của BĐS so sánh là -10%.

Câu 26:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 80 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn, NOI tăng 5% mỗi năm. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị của nhà xưởng được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền NOI trong tương lai. Vì NOI tăng trưởng với tỷ lệ ổn định từ năm 4 trở đi, ta có thể sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon để tính giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 4 trở đi, sau đó chiết khấu giá trị này về thời điểm hiện tại và cộng với giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 1 đến năm 3.

1. Tính giá trị hiện tại của NOI từ năm 1 đến năm 3:
- NOI năm 1: 80 tỷ / (1 + 0.18)^1 = 67.7966 tỷ
- NOI năm 2: 80 tỷ / (1 + 0.18)^2 = 57.4547 tỷ
- NOI năm 3: 80 tỷ / (1 + 0.18)^3 = 48.6904 tỷ
- Tổng giá trị hiện tại (năm 1-3): 67.7966 + 57.4547 + 48.6904 = 173.9417 tỷ

2. Tính giá trị tại cuối năm 3 của dòng tiền từ năm 4 trở đi (sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon):
- NOI năm 4: 80 tỷ * (1 + 0.05) = 84 tỷ
- Giá trị tại cuối năm 3: 84 tỷ / (0.18 - 0.05) = 84 tỷ / 0.13 = 646.1538 tỷ

3. Chiết khấu giá trị tại cuối năm 3 về thời điểm hiện tại:
- Giá trị hiện tại của dòng tiền từ năm 4 trở đi: 646.1538 tỷ / (1 + 0.18)^3 = 396.1017 tỷ

4. Tổng giá trị nhà xưởng:
- Tổng giá trị: 173.9417 tỷ + 396.1017 tỷ = 570.0434 tỷ

Vậy đáp án gần nhất là 570,04 tỷ đồng.

Câu 27:

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền động sản sử dụng:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền động sản (thường được gọi là định giá tài sản sử dụng dòng tiền chiết khấu - Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng để ước tính giá trị của một tài sản dựa trên dòng tiền dự kiến mà tài sản đó sẽ tạo ra trong tương lai.

* Dòng tiền không đều: Dòng tiền có thể khác nhau qua các năm, phản ánh sự thay đổi trong doanh thu, chi phí, và các yếu tố khác.
* Hữu hạn: Tài sản thường có tuổi thọ kinh tế hữu hạn, nghĩa là nó sẽ ngừng tạo ra dòng tiền sau một khoảng thời gian nhất định.

Vì vậy, kỹ thuật chiết khấu dòng tiền động sản sử dụng dòng tiền không đều và hữu hạn.

Câu 28:

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) là phương pháp thẩm định giá dựa trên việc chuyển đổi dòng thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI) kỳ vọng từ tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản đó. Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định các tài sản tạo ra thu nhập ổn định và có thể dự báo được trong tương lai. Trong các phương án trên, một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm là tài sản có khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định nhất trong khoảng thời gian dài và do đó phù hợp với kỹ thuật vốn hóa thu nhập. Các tài sản khác như dây chuyền sản xuất, máy xay xát lúa gạo, và vườn cây cao su có thể có nhiều biến động về thu nhập hơn hoặc thời gian tạo ra thu nhập không rõ ràng bằng.

Câu 29:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải: