Tài sản thẩm định có tuổi đời hiệu quả 10 năm, tuổi đời thực tế 12 năm. Tài sản so sánh là một căn nhà 2 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 180m2, giá xây dựng mới nhà tương tự là 6 triệu đồng/m2. Tài sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng 11 năm, tuổi đời hiệu quả là 13 năm, được bán với giá 3 tỷ đồng, giá trị đất được xác định là 2,5 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định theo phương pháp chiết trừ là:

Để giải quyết bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị đóng góp của trọng tải nâng cho xe nâng hàng so sánh:
Giá trị trọng tải nâng = 100 triệu * 20% = 20 triệu đồng

2. Tính giá trị các yếu tố khác của xe nâng hàng so sánh:
Giá trị các yếu tố khác = 100 triệu - 20 triệu = 80 triệu đồng

3. Tính giá trị đóng góp của trọng tải nâng cho xe nâng hàng thẩm định:
Giá trị trọng tải nâng của xe thẩm định = (1.500 kg / 2.000 kg) * 20 triệu = 15 triệu đồng

4. Tính giá sau điều chỉnh của xe nâng hàng thẩm định:
Giá sau điều chỉnh = Giá trị các yếu tố khác + Giá trị trọng tải nâng của xe thẩm định
Giá sau điều chỉnh = 80 triệu + 15 triệu = 95 triệu đồng

Vậy, đáp án đúng là B. 95 triệu đồng.

Phân tích bài toán:

1. Bất động sản thẩm định (BĐS TĐ) ở vị trí thuận lợi hơn BĐS so sánh. Do đó, cần điều chỉnh giá của BĐS so sánh.
2. Vì BĐS TĐ thuận lợi hơn, nên giá của BĐS so sánh cần được điều chỉnh giảm để tương đương với BĐS TĐ.
3. Mức độ điều chỉnh: Vị trí thuận lợi cao hơn vị trí không thuận lợi là 35%. Điều này có nghĩa là, nếu coi giá trị của vị trí không thuận lợi là 100%, thì giá trị của vị trí thuận lợi là 135%.
4. Để đưa giá trị của BĐS so sánh (vị trí không thuận lợi) về tương đương với BĐS TĐ (vị trí thuận lợi), ta cần chia giá trị của BĐS so sánh cho (1 + 35%) hay 1.35.
5. Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị sau điều chỉnh - Giá trị ban đầu) / Giá trị ban đầu = (100% / 1.35 - 100%) = (0.7407 - 1) = -0.2593 = -25.93%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là -25,93%.

Thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư dựa trên giá trị phi thị trường vì nhà đầu tư thường có những mục tiêu đầu tư cụ thể, và giá trị mà họ gán cho tài sản có thể khác với giá trị thị trường chung. Việc thẩm định có thể sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu để ước tính giá trị hiện tại của các dòng tiền tương lai từ tài sản, và giá trị đầu tư có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường tùy thuộc vào kỳ vọng và mục tiêu của nhà đầu tư. Do đó, tất cả các đáp án A, B, và C đều đúng.