Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định cao hơn giá trị thị trường?

Câu 14:

Bất động sản thẩm định giá có cảnh quan sông trong khi bất động sản so sánh có cảnh quan công viên với đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m². Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Mức điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để giải bài toán này, ta cần tính toán mức điều chỉnh giá cho bất động sản so sánh do sự khác biệt về cảnh quan.

1. Xác định giá trị tương đối của từng loại cảnh quan:
- Gọi giá trị cảnh quan khu dân cư là 100%.
- Cảnh quan sông cao hơn khu dân cư 20%, vậy giá trị cảnh quan sông là 120%.
- Cảnh quan công viên cao hơn khu dân cư 10%, vậy giá trị cảnh quan công viên là 110%.

2. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
- Bất động sản thẩm định có cảnh quan sông (120%), bất động sản so sánh có cảnh quan công viên (110%).
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị cảnh quan của bất động sản thẩm định / Giá trị cảnh quan của bất động sản so sánh) - 1
- Tỷ lệ điều chỉnh = (120% / 110%) - 1 = 1.0909 - 1 = 0.0909 hay 9.09%

3. Tính mức điều chỉnh giá:
- Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh là 100 triệu đồng/m².
- Mức điều chỉnh = Đơn giá chuẩn * Tỷ lệ điều chỉnh
- Mức điều chỉnh = 100 triệu đồng/m² * 9.09% = 9.09 triệu đồng/m²

Vì vậy, mức điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là +9,09 triệu đồng/m².

Câu 15:

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn chức năng của bất động sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Hao mòn chức năng (functional obsolescence) xảy ra khi bất động sản trở nên lỗi thời hoặc không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại do những thay đổi trong thiết kế, công nghệ hoặc thị hiếu. Trong các lựa chọn trên, chỉ có 'Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo' mới phản ánh sự mất giá trị do yếu tố bên ngoài tác động đến chức năng của bất động sản, khiến nó không còn hấp dẫn như trước. Các lựa chọn còn lại (A, B, C) đều là hao mòn vật lý hoặc ảnh hưởng từ môi trường xung quanh, không phải hao mòn chức năng.

Câu 16:

Công ty An Khang có kế hoạch chia cổ tức năm 1 là 5 tỷ đồng và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức các năm tiếp theo như sau: Năm 2 là 8%; năm 3, năm 4 là 7%; năm 5 trở đi tăng trưởng ổn định ở mức 6%. Công ty có suất sinh lời kỳ vọng trên vốn cổ phần là 18%/năm, chi phí vốn bình quân là 20%. Giá trị doanh nghiệp An Khang theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tức là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, ta cần chiết khấu các dòng cổ tức trong tương lai về giá trị hiện tại. Công thức tổng quát là: Giá trị = ∑ [Cổ tức năm t / (1 + r)^t], trong đó r là suất sinh lời kỳ vọng trên vốn cổ phần.

Trong bài này:
- Cổ tức năm 1 (D1) = 5 tỷ đồng = 5.000 triệu đồng
- Tăng trưởng năm 2 (g2) = 8% = 0,08
- Tăng trưởng năm 3, 4 (g3, g4) = 7% = 0,07
- Tăng trưởng từ năm 5 trở đi (g5) = 6% = 0,06
- Suất sinh lời kỳ vọng (r) = 18% = 0,18

Tính toán:
- Cổ tức năm 2 (D2) = D1 * (1 + g2) = 5.000 * (1 + 0,08) = 5.400 triệu đồng
- Cổ tức năm 3 (D3) = D2 * (1 + g3) = 5.400 * (1 + 0,07) = 5.778 triệu đồng
- Cổ tức năm 4 (D4) = D3 * (1 + g4) = 5.778 * (1 + 0,07) = 6.182,46 triệu đồng
- Cổ tức năm 5 (D5) = D4 * (1 + g5) = 6.182,46 * (1 + 0,06) = 6.553,41 triệu đồng

Giá trị hiện tại của các dòng cổ tức:
- PV(D1) = 5.000 / (1 + 0,18)^1 = 4.237,29 triệu đồng
- PV(D2) = 5.400 / (1 + 0,18)^2 = 3.869,23 triệu đồng
- PV(D3) = 5.778 / (1 + 0,18)^3 = 3.538,08 triệu đồng
- PV(D4) = 6.182,46 / (1 + 0,18)^4 = 3.238,10 triệu đồng

Giá trị hiện tại của dòng cổ tức từ năm 5 trở đi (sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon):
- PV(D5 trở đi) = D5 / (r - g5) / (1 + r)^4 = 6.553,41 / (0,18 - 0,06) / (1 + 0,18)^4 = 6.553,41 / 0,12 / 1,9388 = 28.199,43 triệu đồng

Tổng giá trị doanh nghiệp = 4.237,29 + 3.869,23 + 3.538,08 + 3.238,10 + 28.199,43 = 43.082,13 triệu đồng (Sai số do làm tròn)

Do đó, đáp án gần đúng nhất là C.

Câu 17:

Khi điều chỉnh các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền, thẩm định viên phải thực hiện các yếu tố theo trình tự:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về thứ tự ưu tiên khi xem xét các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền trong quá trình thẩm định. Theo thông thường, trình tự nên là:

1. Đặc điểm tự nhiên: Xem xét các yếu tố vật lý của tài sản, vị trí, địa hình, v.v.
2. Môi trường: Đánh giá các yếu tố môi trường xung quanh tài sản, ảnh hưởng của môi trường đến giá trị.
3. Khả năng sinh lợi: Xem xét tiềm năng tạo ra thu nhập từ tài sản.

Do đó, đáp án B là chính xác nhất.

Câu 18:

Phương pháp thặng dư được dùng để thẩm định tài sản nào sau đây là thích hợp?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp lợi nhuận) thường được sử dụng để thẩm định giá trị của các tài sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định và có thể xác định được dòng tiền. Trong các lựa chọn trên:

* A. Đồn điền cao su bắt đầu được khai thác: Phương pháp này phù hợp vì đồn điền cao su đang khai thác sẽ tạo ra dòng tiền từ việc bán mủ cao su.
* B. Building đang cho thuê: Building đang cho thuê tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê, do đó phù hợp với phương pháp này.
* C. Nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi: Nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi tạo ra dòng tiền từ hoạt động sản xuất, do đó phù hợp với phương pháp này.
* D. Dự án xây khu vui chơi trên một nhà xưởng cũ: Dự án này chưa đi vào hoạt động và chưa tạo ra dòng tiền. Do đó phương pháp thặng dư sẽ khó áp dụng vì chưa có dòng tiền để tính toán.

Như vậy, phương án A, B và C đều phù hợp để áp dụng phương pháp thặng dư, tuy nhiên câu hỏi chỉ yêu cầu chọn MỘT phương án THÍCH HỢP, vậy nên cần xét đến yếu tố ổn định và có thể dự đoán của dòng tiền. Trong ba phương án, đồn điền cao su bắt đầu khai thác thường có dòng tiền ổn định và có thể dự đoán được hơn so với building cho thuê (phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy) và nhà máy xay lúa (phụ thuộc vào mùa vụ và giá cả). Tuy nhiên, theo logic thông thường thì nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi sẽ thích hợp hơn, vì đã chứng minh được khả năng tạo ra thặng dư. Vậy nên, đáp án C là phù hợp nhất.

Tuy nhiên, theo đánh giá chủ quan thì cả A, B và C đều có thể đúng. Ở đây sẽ chọn câu C vì tính 'đang hoạt động có lãi' là yếu tố quan trọng nhất để áp dụng phương pháp thặng dư.

Câu 19:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời thực tế của căn nhà là:

Lời giải: