Khi điều chỉnh các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền, thẩm định viên phải thực hiện các yếu tố theo trình tự:

Khả năng sinh lời - Đặc điểm tự nhiên - Môi trường

Đặc điểm tự nhiên - Môi trường - Khả năng sinh lợi

Môi trường - Khả năng sinh lợi - Đặc điểm tự nhiên

Tùy thuộc thẩm định viên

Trả lời:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về thứ tự ưu tiên khi xem xét các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền trong quá trình thẩm định. Theo thông thường, trình tự nên là: 1. **Đặc điểm tự nhiên:** Xem xét các yếu tố vật lý của tài sản, vị trí, địa hình, v.v. 2. **Môi trường:** Đánh giá các yếu tố môi trường xung quanh tài sản, ảnh hưởng của môi trường đến giá trị. 3. **Khả năng sinh lợi:** Xem xét tiềm năng tạo ra thu nhập từ tài sản. Do đó, đáp án B là chính xác nhất.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 21

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 18:

Phương pháp thặng dư được dùng để thẩm định tài sản nào sau đây là thích hợp?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp lợi nhuận) thường được sử dụng để thẩm định giá trị của các tài sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định và có thể xác định được dòng tiền. Trong các lựa chọn trên:

* A. Đồn điền cao su bắt đầu được khai thác: Phương pháp này phù hợp vì đồn điền cao su đang khai thác sẽ tạo ra dòng tiền từ việc bán mủ cao su.
* B. Building đang cho thuê: Building đang cho thuê tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê, do đó phù hợp với phương pháp này.
* C. Nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi: Nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi tạo ra dòng tiền từ hoạt động sản xuất, do đó phù hợp với phương pháp này.
* D. Dự án xây khu vui chơi trên một nhà xưởng cũ: Dự án này chưa đi vào hoạt động và chưa tạo ra dòng tiền. Do đó phương pháp thặng dư sẽ khó áp dụng vì chưa có dòng tiền để tính toán.

Như vậy, phương án A, B và C đều phù hợp để áp dụng phương pháp thặng dư, tuy nhiên câu hỏi chỉ yêu cầu chọn MỘT phương án THÍCH HỢP, vậy nên cần xét đến yếu tố ổn định và có thể dự đoán của dòng tiền. Trong ba phương án, đồn điền cao su bắt đầu khai thác thường có dòng tiền ổn định và có thể dự đoán được hơn so với building cho thuê (phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy) và nhà máy xay lúa (phụ thuộc vào mùa vụ và giá cả). Tuy nhiên, theo logic thông thường thì nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi sẽ thích hợp hơn, vì đã chứng minh được khả năng tạo ra thặng dư. Vậy nên, đáp án C là phù hợp nhất.

Tuy nhiên, theo đánh giá chủ quan thì cả A, B và C đều có thể đúng. Ở đây sẽ chọn câu C vì tính 'đang hoạt động có lãi' là yếu tố quan trọng nhất để áp dụng phương pháp thặng dư.

Câu 19:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời thực tế của căn nhà là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tuổi đời thực tế của căn nhà được tính bằng năm thẩm định giá trừ đi năm hoàn thành xây dựng. Trong trường hợp này, năm thẩm định giá là 20x9 và năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Vậy, tuổi đời thực tế của căn nhà là 20x9 - 20x0 = 9 năm.

Câu 20:

Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) được xác định theo công thức nào sau đây?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) chính xác nhất là: FCFF = EBIT(1-t) + Chi phí khấu hao + Lãi vay (1-t) - Chi tiêu vốn - Thay đổi Vốn lưu động. Trong đó: EBIT là lợi nhuận trước lãi vay và thuế, t là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.

Các công thức khác không hoàn toàn chính xác vì:
* Phương án A thiếu thành phần quan trọng: lãi vay sau thuế.
* Phương án B và C sử dụng lợi nhuận sau thuế (EAT) và lợi nhuận trước thuế (EBT), điều này không đúng vì FCFF cần được tính toán dựa trên EBIT để phản ánh dòng tiền có sẵn cho tất cả các bên cung cấp vốn (cả chủ sở hữu và người cho vay).

Câu 21:

Thẩm định dự án khả thi mục đích chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định dự án khả thi với mục đích chuyển nhượng cần dựa trên giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, với đầy đủ thông tin và trong điều kiện giao dịch tự nguyện. Điều này quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình chuyển nhượng dự án.

Câu 22:

Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 200m² được giao dịch thành công với giá 3,9 tỷ đồng. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m². Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Giá trị của đất của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị thay thế của tài sản so sánh là: 200m² * 6 triệu đồng/m² = 1.200 triệu đồng.
Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là: 1.200 triệu đồng * 25% = 300 triệu đồng.
Giá trị còn lại của phần xây dựng là: 1.200 triệu đồng - 300 triệu đồng = 900 triệu đồng.
Giá trị đất của tài sản so sánh là: 3.900 triệu đồng - 900 triệu đồng = 3.000 triệu đồng.
Vậy đáp án đúng là B.

Câu 23:

Thẩm định một cần cẩu có trọng lượng nâng tối đa 5 tấn. Cần cẩu so sánh có trọng lượng nâng tối đa 6,5 tấn, vừa mới bán với giá 900 triệu đồng. Trọng lượng nâng đóng góp 30% giá trị của máy. Mức điều chỉnh là:

Lời giải: