Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 200m² được giao dịch thành công với giá 3,9 tỷ đồng. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m². Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Giá trị của đất của tài sản so sánh là:

2.900 triệu đồng

3.000 triệu đồng

3.100 triệu đồng

Tất cả các đáp án còn lại đều SAI

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Giá trị thay thế của tài sản so sánh là: 200m² * 6 triệu đồng/m² = 1.200 triệu đồng. Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là: 1.200 triệu đồng * 25% = 300 triệu đồng. Giá trị còn lại của phần xây dựng là: 1.200 triệu đồng - 300 triệu đồng = 900 triệu đồng. Giá trị đất của tài sản so sánh là: 3.900 triệu đồng - 900 triệu đồng = 3.000 triệu đồng. Vậy đáp án đúng là B.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 21

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 23:

Thẩm định một cần cẩu có trọng lượng nâng tối đa 5 tấn. Cần cẩu so sánh có trọng lượng nâng tối đa 6,5 tấn, vừa mới bán với giá 900 triệu đồng. Trọng lượng nâng đóng góp 30% giá trị của máy. Mức điều chỉnh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị của cần cẩu so sánh dựa trên trọng lượng nâng là: 900 triệu * 30% = 270 triệu.
Giá trị trên một tấn của cần cẩu so sánh là: 270 triệu / 6.5 tấn = 41.538 triệu/tấn.
Giá trị của cần cẩu cần thẩm định dựa trên trọng lượng nâng là: 5 tấn * 41.538 triệu/tấn = 207.69 triệu.
Vì giá trị của cần cẩu cần thẩm định thấp hơn so với cần cẩu so sánh, mức điều chỉnh là số âm. Mức điều chỉnh là: 207.69 triệu - 270 triệu = -62.31 triệu đồng.

Câu 24:

Thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư dựa trên giá trị phi thị trường vì một số lý do sau:

* A. Nhà đầu tư theo đuổi mục tiêu đầu tư đã định: Giá trị phi thị trường xem xét đến những lợi ích đặc biệt mà tài sản mang lại cho một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên chiến lược và mục tiêu đầu tư riêng của họ. Điều này có thể khác biệt so với giá trị thị trường chung.
* B. Thẩm định dựa trên kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: Kỹ thuật này tập trung vào việc dự báo dòng tiền mà tài sản sẽ tạo ra trong tương lai và chiết khấu về giá trị hiện tại. Quá trình này có thể dẫn đến giá trị khác biệt so với giá trị thị trường nếu các giả định về dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu khác biệt.
* C. Giá trị đầu tư có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường: Giá trị đầu tư phản ánh giá trị mà một nhà đầu tư cụ thể sẵn sàng trả cho tài sản, dựa trên kỳ vọng lợi nhuận và khẩu vị rủi ro của họ. Giá trị này có thể cao hơn nếu nhà đầu tư tin rằng tài sản sẽ mang lại lợi nhuận vượt trội, hoặc thấp hơn nếu họ có những lo ngại về rủi ro.

Vì cả ba lý do trên đều đúng, đáp án chính xác là D.

Câu 25:

Thiết bị thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng còn lại là 80% trong khi thiết bị so sánh tỷ lệ chất lượng còn lại 90% có giá bán là 100 triệu đồng. Biết thiết bị có tỷ lệ chất lượng còn lại 80% có giá chỉ bằng 70% giá thiết bị mới 100% và thiết bị tỷ lệ chất lượng còn lại 90% giá chỉ bằng 85% giá thiết bị mới 100%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chất lượng còn lại là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định giá thiết bị mới 100% của thiết bị so sánh:
- Giá thiết bị so sánh (90% chất lượng) = 100 triệu đồng
- Giá thiết bị so sánh (90% chất lượng) = 85% giá thiết bị mới 100%
- Vậy, giá thiết bị mới 100% của thiết bị so sánh = 100 triệu đồng / 0.85 = 117.65 triệu đồng (xấp xỉ)

2. Xác định giá thiết bị mới 100% của thiết bị thẩm định:
- Giá thiết bị 80% bằng 70% giá thiết bị mới. Từ đây ta có công thức sau:
- Giá thiết bị mới 100% của thiết bị thẩm định = Giá thiết bị 80% / 0.7 (Chúng ta chưa biết giá thiết bị 80%)

3. Điều chỉnh giá theo chất lượng còn lại:
- Ta cần điều chỉnh giá của thiết bị so sánh về mức chất lượng còn lại của thiết bị thẩm định (80%). Công thức điều chỉnh như sau:
- Giá đã điều chỉnh = Giá thiết bị so sánh * (Tỷ lệ chất lượng của thiết bị thẩm định / Tỷ lệ chất lượng của thiết bị so sánh)
- Giá đã điều chỉnh = 100 triệu đồng * (80% / 90%) = 88.89 triệu đồng (xấp xỉ)

Vậy, giá sau điều chỉnh cho yếu tố chất lượng còn lại là 88.89 triệu đồng.

Câu 26:

Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) được xác định theo công thức nào sau đây?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) là: FCFF = EBIT(1-t) + Chi phí khấu hao + Lãi vay (1-t) - Chi tiêu vốn - Thay đổi Vốn lưu động. Trong đó:
- EBIT: Lợi nhuận trước lãi vay và thuế.
- t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Chi phí khấu hao: Khoản chi phí không bằng tiền mặt, thể hiện sự hao mòn tài sản cố định.
- Chi tiêu vốn: Khoản tiền doanh nghiệp đầu tư vào tài sản cố định.
- Thay đổi vốn lưu động: Sự thay đổi trong tài sản lưu động ròng (tài sản lưu động trừ nợ ngắn hạn).

Các công thức khác không chính xác do thiếu hoặc sai lệch các thành phần cần thiết để tính toán FCFF một cách đầy đủ.

Câu 27:

Bất động sản so sánh có diện tích 200m² và có sân vườn đóng góp vào giá trị là 500 triệu đồng. Đơn giá trước điều chỉnh là 150 triệu đồng/m². Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố sân vườn của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố sân vườn của bất động sản so sánh, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị của bất động sản so sánh trước khi tính đến yếu tố sân vườn:
Diện tích là 200m² và đơn giá là 150 triệu đồng/m², vậy giá trị là: 200 m² * 150 triệu đồng/m² = 30,000 triệu đồng (30 tỷ đồng).

2. Tính tỷ lệ đóng góp của sân vườn vào giá trị bất động sản so sánh:
Sân vườn đóng góp 500 triệu đồng vào tổng giá trị 30,000 triệu đồng. Vậy tỷ lệ là: (500 triệu đồng / 30,000 triệu đồng) * 100% = 1.6666...% ≈ 1.67%.

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố sân vườn của bất động sản so sánh là khoảng 1,67%.

Câu 28:

Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên:

Lời giải: