Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên:

Cơ sở giá trị thị trường;

Cơ sở giá trị phi thị trường;

Cơ sở giá trị thị trường hoặc Cơ sở giá trị thị trường;

Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên cả cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường. Do đó, đáp án C là đáp án chính xác nhất.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 21

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 29:

Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; +35% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 30%, 35% và 40%. Các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 3 là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của tài sản so sánh 3 là 40%, tức là tích của các hệ số điều chỉnh lớn hơn 1. Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần là -20%, tức là tổng của các hệ số điều chỉnh nhỏ hơn 0. Để tích các hệ số điều chỉnh lớn hơn 1 và tổng nhỏ hơn 0, các hệ số điều chỉnh phải bao gồm cả dấu dương (+) và dấu âm (-). Vì nếu chỉ có dấu dương, tích và tổng đều dương. Nếu chỉ có dấu âm, tích sẽ dương (do có 2 lần điều chỉnh) nhưng tổng sẽ âm.

Câu 30:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 30 tỷ đồng; từ cuối năm 4 cho đến cuối năm 15 NOI tăng 7% mỗi năm. Sau 15 năm, bán nhà xưởng dự tính với giá 200 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 20%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

The value of the factory is calculated by discounting the NOI (Net Operating Income) over 15 years and the resale value to the present. The explanation involves calculating the present value of the NOI for years 1-3, then calculating NOI from years 4-15 with a 7% increase each year, and finally calculating the present value of the resale value in year 15. The total present value of the factory is the sum of these components.

Câu 31:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 50 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến cuối năm 20, NOI tăng 5% mỗi năm. Sau 20 năm, bán nhà xưởng dự tính với giá 500 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 20%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị nhà xưởng, chúng ta cần chiết khấu dòng tiền NOI của từng năm về giá trị hiện tại (PV) và cộng chúng lại, sau đó cộng thêm giá trị hiện tại của việc bán nhà xưởng sau 20 năm.

* Năm 1-3: NOI = 50 tỷ đồng/năm. PV = 50/(1.2) + 50/(1.2)^2 + 50/(1.2)^3 = 41.67 + 34.72 + 28.94 = 105.33 tỷ đồng.
* Năm 4-20: NOI tăng 5% mỗi năm. Chúng ta cần tính PV của một chuỗi dòng tiền tăng trưởng.
* NOI năm 4 = 50 * 1.05 = 52.5 tỷ đồng.
* PV năm 4 = 52.5/(1.2)^4
*PV năm 5 = 52.5*1.05/(1.2)^5
*...
*PV năm 20= 52.5*(1.05)^17/(1.2)^20
*Công thức tổng quát để tính PV của chuỗi dòng tiền tăng trưởng từ năm 4 đến năm 20 là:
PV = NOI4 / (r - g) * [1 - (1 + g)^n / (1 + r)^n] / (1.2)^3 với n=17
Trong đó: NOI4=52.5, r = 0.2, g = 0.05
PV = 52.5 / (0.2 - 0.05) * [1 - (1.05)^17 / (1.2)^17] / (1.2)^3
PV= 350*[1-2.29/6.86]/1.728 = 350*0.666/1.728 = 134.71 tỷ đồng.
* Giá trị bán nhà xưởng sau 20 năm: 500 tỷ đồng. PV = 500 / (1.2)^20 = 500 / 38.33 = 13.05 tỷ đồng.

Tổng giá trị nhà xưởng = 105.33 + 134.71 + 13.05 = 253.09 tỷ đồng.

Vì không có đáp án nào gần với kết quả tính toán, đáp án đúng nhất là A. Tất cả các đáp án đều sai.

Câu 32:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thẩm định giá tài sản thế chấp nhằm mục đích xác định giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm định, để từ đó xác định mức cho vay phù hợp và đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi phát mại tài sản. Phương án B phản ánh đúng mục đích này: Giá trị mua bán tài sản ở thời điểm phát mại.

Câu 33:

Một tài sản có tuổi đời kinh tế còn lại 4 năm, có giá trị chiết khấu ở thời điểm hiện tại là 20 tỷ đồng. Chi phí vận hành tài sản cuối mỗi năm là 8 tỷ đồng, khấu hao cuối mỗi năm là 4 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng đầu mỗi năm là 3 tỷ đồng và được thu hồi đủ vào năm cuối đời sống kinh tế của tài sản. Giá trị thanh lý của tài sản cố định cuối năm thứ 4 là 5 tỷ đồng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và tỷ suất chiết khấu là 20%/năm. Dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2 của tài sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2, ta cần xem xét các yếu tố sau:

1. Doanh thu (Revenue): Đề bài không cung cấp thông tin trực tiếp về doanh thu. Do đó, chúng ta cần giả định doanh thu không đổi hoặc có thông tin khác liên quan đến doanh thu để tính toán chính xác. Tuy nhiên, vì không có thông tin về doanh thu nên không thể tính NCF một cách trực tiếp.
2. Chi phí vận hành: 8 tỷ đồng/năm
3. Khấu hao: 4 tỷ đồng/năm
4. Thuế TNDN: 20%
5. Vốn lưu động ròng: 3 tỷ đồng (đầu mỗi năm, thu hồi vào năm cuối)
6. Giá trị thanh lý: 5 tỷ đồng (cuối năm 4)

Vì không có thông tin về doanh thu, chúng ta không thể tính toán chính xác lợi nhuận trước thuế, thuế TNDN và cuối cùng là dòng tiền thuần (NCF). Các đáp án A, B, C đều đưa ra một con số cụ thể, nhưng không có cơ sở để xác định đáp án nào là đúng nếu không có doanh thu.

Do đó, đáp án chính xác nhất trong trường hợp này là:

Câu 34:

Doanh nghiệp Hòa Phát đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải. Tính giá trị của dự án vào thời điểm cuối năm thứ 2:

Lời giải: