Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 900 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 10% lệ phí trước bạ. Mức điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Phương pháp thặng dư được sử dụng để ước tính giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc sử dụng tối ưu khác với hiện trạng. Nó dựa trên việc xác định giá trị tiềm năng của bất động sản sau khi phát triển và trừ đi chi phí phát triển để tìm ra giá trị đất hiện tại.

- Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất: Nguyên tắc này là nền tảng của phương pháp thặng dư, vì nó xác định việc sử dụng tiềm năng nào sẽ tạo ra giá trị thặng dư cao nhất.
- Nguyên tắc phân phối thu nhập: Nguyên tắc này liên quan đến việc phân chia thu nhập từ dự án phát triển giữa các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn, quản lý). Điều này quan trọng trong việc xác định chi phí phát triển.
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Phương pháp thặng dư dựa trên việc dự đoán các lợi ích (doanh thu) và chi phí trong tương lai liên quan đến việc phát triển bất động sản.

Vì cả ba nguyên tắc đều liên quan đến phương pháp thặng dư, đáp án đúng là D.

Tổng mức điều chỉnh thuần được tính bằng cách cộng tất cả các mức điều chỉnh lại với nhau. Trong trường hợp này, ta có: -10 triệu đồng + 20 triệu đồng + (-40 triệu đồng) = -30 triệu đồng.

Giá trị căn hộ chung cư là 90m2 * 60 triệu đồng/m2 = 5400 triệu đồng.
Trả ngay 30% giá trị, tức là 0.3 * 5400 = 1620 triệu đồng.
Giá trị còn lại cần trả góp là 5400 - 1620 = 3780 triệu đồng.
Mỗi quý góp 5%, tức là 0.05 * 5400 = 270 triệu đồng.
Lãi suất 9.6%/năm, tức là 9.6%/4 = 2.4%/quý.

Câu hỏi này yêu cầu xác định giá trị thị trường của căn hộ, tức là tổng giá trị của căn hộ. Các thông tin về trả góp và lãi suất không ảnh hưởng đến giá trị thị trường.
Vậy, giá trị thị trường của căn hộ là 5400 triệu đồng = 5.4 tỷ đồng. Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với con số này. Có lẽ câu hỏi yêu cầu một thông tin khác, hoặc có sai sót trong các đáp án. Tuy nhiên, nếu câu hỏi chỉ đơn giản là giá trị căn hộ, thì phải tính như trên.
Nếu câu hỏi muốn hỏi số tiền phải trả sau khi trả góp, thì cần thêm thông tin về số quý trả góp. Vì không có thông tin này, không thể tính được đáp án chính xác.
Vì không có đáp án chính xác, ta chọn đáp án gần đúng nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây không phải là đáp án đúng theo nghĩa đen của câu hỏi ban đầu.
Trong trường hợp này, không có đáp án nào đúng.

Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê hiện tại (4 năm): Tiền thuê nhận 2 năm 1 lần: 200tr * 2 = 400tr. Vì còn 4 năm nên sẽ nhận 2 lần.
PV = 400tr / (1+0.16)^0 + 400tr / (1+0.16)^2 = 400 + 400/1.3456 = 400 + 297.26 = 697.26 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê mới vĩnh viễn:
Năm 1: 210tr
Năm 2: 210tr * 1.02
Năm 3: 210tr * 1.02^2
...
Đây là dòng tiền tăng trưởng đều vĩnh viễn.
PV = CF1 / (r - g) = 210tr / (0.16 - 0.02) = 210tr / 0.14 = 1500tr
Tuy nhiên, dòng tiền này bắt đầu từ năm thứ 5, nên cần chiết khấu về hiện tại:
PV = 1500tr / (1+0.16)^4 = 1500tr / 1.8106 = 828.45 tr
Tổng giá trị BĐS = 697.26tr + 828.45tr = 1525.71 tr ~ 1.526 tỷ.
Vì không có đáp án nào giống nên xem lại cách tính.
Tính lại giá trị hiện tại của hợp đồng thuê hiện tại (4 năm):
Tiền thuê nhận 2 năm 1 lần: 200tr * 2 = 400tr. Vì còn 4 năm nên sẽ nhận 2 lần.
PV = 400tr / (1+0.16)^1 + 400tr / (1+0.16)^3 = 400/1.16 + 400/1.5609 = 344.83 + 256.26 = 601.09 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê mới vĩnh viễn:
PV = 210tr / (0.16 - 0.02) = 210tr / 0.14 = 1500tr
Tuy nhiên, dòng tiền này bắt đầu từ năm thứ 4, nên cần chiết khấu về hiện tại:
PV = 1500tr / (1+0.16)^3 = 1500tr / 1.5609 = 960.98 tr
Tổng giá trị BĐS = 601.09tr + 960.98tr = 1562.07 tr
Các đáp án đều không phù hợp. Xem xét lại công thức tính PV của dòng tiền tăng trưởng đều vĩnh viễn.
Nếu hợp đồng hiện tại kết thúc sau 4 năm, thì hợp đồng mới bắt đầu từ năm thứ 5. Do đó, công thức PV = CF1 / (r - g) là chính xác. Vấn đề nằm ở việc chiết khấu về hiện tại.
Giá trị hiện tại của hợp đồng hiện tại (4 năm): 400/(1.16)^1 + 400/(1.16)^3 = 601.09
Giá trị hiện tại của hợp đồng mới (bắt đầu từ năm 5): 210/(0.16-0.02) = 1500. Giá trị này là ở năm thứ 4.
Chiết khấu về hiện tại: 1500/(1.16)^4 = 828.45
Tổng giá trị = 601.09 + 828.45 = 1429.54.
Các đáp án đều không phù hợp. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án.

Trong thẩm định giá, việc lựa chọn phương pháp thẩm định cần dựa trên nhiều yếu tố như đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định, và dữ liệu thị trường. Do đó, phương pháp được chọn phải là phương pháp "thích hợp nhất" với tình hình cụ thể. Các phương án "đúng đắn nhất", "chính xác nhất", và "hiệu quả nhất" có thể đúng ở một mức độ nào đó, nhưng không bao quát được hết các yếu tố cần xem xét như phương án "thích hợp nhất".